Cerrar con llave la puerta exterior del edificio

Se recomienda no cerrar con llave la puerta exterior del edificio, ni siquiera en horas nocturnas. Esto supone una falsa medida de seguridad y nos encontraríamos ante una infracción muy grave de la normativa en materia de protección contra incendios.

Argumentario:

deja inoperativa la apertura mediante el telefonillo y obliga a que tengan que bajar a abrir la puerta en caso de visita- es completamente ilegal y supone un verdadero peligro en caso de evacuación de emergencia.

Tal y como se desarrolla dentro del apartado SI-3 sobre la evacuación de ocupantes del Documento Básico de Seguridad en Caso de Incendio:

6. Puertas situadas en recorridos de evacuación

“Las puertas previstas como salida de planta o de edificio y las previstas para la evacuación de más de 50 personas serán abatibles con eje de giro vertical y su sistema de cierre, o bien no actuará mientras haya actividad en las zonas a evacuar, o bien consistirá en un dispositivo de fácil y rápida apertura desde el lado del cual provenga dicha evacuación, sin tener que utilizar una llave y sin tener que actuar sobre más de un mecanismo”.

Puesto que una Comunidad de Propietarios no tiene horarios y los vecinos pueden acceder en cualquier momento, no podrá existir ningún tipo de bloqueo (llave, clave, mando, tarjeta magnética, etc.) en la apertura de las puertas de salida.

El sistema de cierre de las puertas de salida de la comunidad de vecinos, debe consistir en un dispositivo de fácil y rápida apertura desde el interior, sin tener que utilizar una llave y sin tener que actuar sobre más de un mecanismo.

Estos sistemas de apertura en los edificios de vivienda, deben satisfacer dichos requisitos conforme a la norma UNE-EN 179:2003 VC1. Herrajes para la edificación – Dispositivos de emergencia accionados por una manilla o un pulsador para salida de socorro.

Si la puerta de acceso y salida a la calle, como puerta situado en un recorrido de evacuación de incendios, se encuentra cerrada con llave en el momento de un siniestro, nos encontraríamos ante una infracción muy grave de la normativa en materia de protección contra incendios.

De otra parte por las razones ya expuestas, el propietario o usuario del inmueble que hubiera cerrado con llave la puerta impidiendo la evacuación, obstaculizando la salida a la calle de personas no provistas en ese momento, por la urgencia, de la llave, será responsable, exclusivamente, de todas las indemnizaciones derivadas del siniestro, así como de las derivadas de las lesiones o fallecimiento de personas por dicho motivo.

Legislación:

Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación

Documento Básico SI Seguridad en caso de incendio

UNE-EN 179:2003 VC1. Herrajes para la edificación

Goteo aire acondicionado

Recientemente se ha aprobado el Real Decreto 115/2017, que dice que la instalación de equipos de refrigeración o climatización, así como el mantenimiento y revisión, deben ser realizadas por un profesional certificado que pertenezca a una empresa acreditada para la manipulación de gases.

 

¿De dónde procede el agua de nuestro aire acondicionado?

 

Debe saber que el aire acondicionado no produce agua como tal, lo que hace es condensar la humedad ambiental de un local o vivienda.

 

Debe tener en cuenta que no está permitido drenar el condensado de su aire acondicionado a la calle, así se trate de un simple goteo, ya que cometerá una infracción de la que se podría derivar una multa.

 

El monto de las mismas depende del ayuntamiento, y ésta depende de si este acto de goteo o vertido de agua en la calle se puede considerar como una falta leve o grave a la Ordenanza Municipal o al Plan General de Ordenación Urbanística local.

 

Le recomendamos entonces que, para evitar problemas, conecte la tubería del agua de condensado de la unidad exterior a un desagüe, evitando de esta manera verter agua a la calle o a los vecinos.

SALIDA DE HUMOS

SALIDA DE HUMOS

EDIFICIOS POSTERIORES A 1998

PLAN GENERAL DE ELCHE 1998 Aprobado por Resolución del Conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transporte de 25 de mayo de 1998.

Artículo 30. Condiciones sobre ventilación e iluminación.

1. Quedan prohibidas en todos los casos las salidas forzadas de humos a fachadas y todo tipo de patios debiendo, en su caso, disponerse conductos que sobresalgan en dos metros la altura del edificio o de los edificios próximos situados a una distancia menor de 10 metros.

2. En cualquier caso, deberá preverse para las cocinas de viviendas y otros usos un conducto independiente de evacuación de humos con las mismas condiciones del punto anterior.

3. Será exigible, en todos los locales de planta baja o situados en cualquier planta del edificio, la instalación de un tubo de evacuación de humos y gases hasta la cubierta del edificio con las mismas condiciones del punto 1 de este artículo. Dicho tubo deberá disponer de un diámetro mínimo de 25 cm cada 100 m² de local o fracción, o sección equivalente.

4. La ventilación forzada de aseos y baños deberá ajustarse a los requisitos establecidos en el artículo 18 de estas Ordenanzas y a las Normas de Habitabilidad y Diseño de la Comunidad Valenciana.

5. La iluminación y ventilación de piezas vivideras mediante patios, a través de galerías abiertas, sólo será posible cuando estas últimas estén abiertas por su mayor dimensión en planta y de forma tal que el fondo total de ambas piezas sea como máximo de 6 metros, contados a partir del saliente máximo de la galería.

6. Las piezas o habitaciones que reciban luz y ventilación directa por fachada o patio de manzana, sin interposición de galerías cerradas, podrán servir de ventilación a otras piezas que sean conectables con la primera siempre que el ancho de abertura de comunicación entre ambas piezas, sea superior a 2 metros y el fondo total de ambas piezas sea inferior a 8 metros.

7. Se prohíben las viviendas que iluminen y ventilen exclusivamente a través de patios, a no ser que se trate de patios de manzana convenientemente tratados y ajardinados de manera unitaria en toda su superficie, con posibilidad de acceso directo desde el exterior por parte de los servicios de extinción de incendios y que dispongan, además, de instalación de bocas de incendio.

8. Los locales situados en el interior de las viviendas que realicen la función de trasteros por no tener aberturas a patios, no dispondrán en planta de lados con longitud superior a 1,50 metros.

EDIFICIOS ANTERIORES A 1998

LOCALES COMERCIALES

Si por actividad el LOCAL COMERCIAL no necesita salida de humos, no se le puede obligar, mientras mantenga dicha actividad, si en el futuro cambia de actividad hará la adaptación a su costa. Le puede interesar participar por si hubiera un cambio de actividad futuro.

No se puede obligar a los LOCALES COMERCIALES al pago porque es una MEJORA, y cumplía la normativa anterior.

En casos de asma, bronquitis, etc. se requeriría un quórum de 3/5 por ser MEJORA NECESARIA. Incluso un juez podría reducir a mayoría simple en estos casos. Pero no se podría obligar a los LOCALES COMERCIALES.

Disolución de la comunidad de propietarios

En primer lugar habrá que estar a lo que digan los Estatutos al respecto de la disolución de la comunidad de propietarios. Aunque no se  trate de Estatutos elevados a público e inscritos en el Registro, su articulado es exigible para los comuneros.

Quórum requerido: unanimidad. LPH 17.6: “Los acuerdos […] que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”. Se levantará Acta del Acuerdo y se comunicará a todos los comuneros fehacientemente (carta certificada con acuse de recibo o burofax).

CIF/AEAT. Declaración de baja en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores.

Deben presentarla quienes cesen en el desarrollo de todo tipo de actividades empresariales o profesionales o cuando por otra causa no deban formar parte del censo de empresarios, profesionales y retenedores. En función de la causa de baja en el censo de empresarios, profesionales y retenedores puede suponer también la baja en el censo de obligados tributarios. En este caso, Disolución y liquidación.

LIBRO DE ACTAS. Diligencia de cierre de libro de Actas.

Será competente para la diligencia el Registrador de la Propiedad en cuyo distrito radique el inmueble sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal.

CUENTA BANCARIA. Cancelación

Del mismo modo procede la cancelación y liquidación de la cuenta bancaria.

JURISPRUDENCIA

STS de 7 de julio de 2006

STS de 27 de marzo de 2009

STS de 28 de enero de 2011

La actio communi dividendo: "la idea que se mantiene desde el principio es que nadie puede ser forzado a mantenerse en situación de copropiedad (nemo invitus compellitur ad conmmunionem)”.

Obras de mejora

Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.

Expropiación por instalación de ascensor

La expropiación para la instalación de ascensor es posible, pero debe reunir ciertos requisitos:

- Acuerdo adoptado por la doble mayoría de propietarios y de cuotas que se establece en el artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

- La superficie expropiada no puede impedir la habitabilidad o funcionalidad de la vivienda o local afectado.

Se fundamenta en el apartado c) del artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, que obliga a los propietarios a:

"... permitir en él (su local o vivienda) las servidumbres imprescindibles requeridas para la... creación de servicios comunes... acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados."

Hasta la modificación de la LPH, por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas, que derogó el artículo 11, el apartado 4 del referido artículo establecía que "las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste", por lo que no era factible la expropiación para la instalación de ascensor.

La jurisprudencia contradictoria, y la legislación autonómica, empezando por la Ley del Suelo y Urbanismo del País Vasco, y continuando con las leyes de Vivienda de Navarra y Castilla y León, que dieron lugar a ordenanzas imponiendo la expropiación para la instalación de ascensor en numerosos municipios de estas autonomías, fueron dejando de lado la necesidad de la autorización de los afectados, desaparecida finalmente con la mencionada Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbana.

El Tribunal Supremo, en su sentencia 732/2011, de la Sala 1ª, de 10 de octubre de 2011, ya eliminó el consentimiento del propietario o propietarios afectados, fijando definitivamente la jurisprudencia: 

"... la instalación de un ascensor en una comunidad de vecinos que carece de este servicio, considerado como interés general, permite la constitución de una servidumbre con el oportuno resarcimiento de daños y perjuicios, incluso cuando suponga la ocupación de parte de un espacio privativo, siempre que concurran las mayorías exigidas legalmente para la adopción de tal acuerdo, sin que resulte preceptivo el consentimiento del copropietario directamente afectado y que el gravamen impuesto no suponga una pérdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo.”

Indemnización al propietario o propietarios expropiado/s.

Con ello, aunque se posibilita la expropiación, sigue siendo necesario el acuerdo afectado/comunidad sobre la cuantía de la misma. Lo conveniente en estos casos es contratar los servicios de un profesional habilitado para realizar un dictamen pericial, cuyo objetivo será establecer de forma justificada el valor del bien a expropiar, de acuerdo con unos criterios previamente establecidos y desarrollando una metodología adecuada al fin propuesto. Y a partir de ese informe, negociar y ponerse de acuerdo y, en último caso, acudir a los tribunales.

Doctrina:

Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 2016 (rec.268/2014)

Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 2011

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 2010 

Obligación de permitir la entrada en el piso o local en caso de obras

El artículo 9.1 d) de la Ley de Propiedad Horizontal, impone como una de las obligaciones de los propietarios la de permitir la entrada en su piso o local para proceder a la revisión o reparación de elementos comunes, o incluso para la instalación de otros nuevos.

Los propietarios vendrán obligados a permitir tal entrada cuando, aun existiendo otros medios para realizar la reparación de los elementos comunes, ellos sean técnicamente muy complejos o desproporcionadamente costosos en función de la entidad de la reparación.

La obligación de permitir la entrada en el piso o local no es solo exigible al propietario, también a quien habite el inmueble.

El propietario no puede negarse amparándose en el derecho a la inviolabilidad del domicilio recogido en la Constitución.

En caso de incumplimiento:

El propietario que incurriera en daños y perjuicios por el incumplimiento podría ser condenado a reparar los daños generados a la comunidad de propietarios.

Por razones de urgencia, la comunidad de propietarios podría incluso solicitar del Juzgado de Guardia que permitiera por medio de auto la entrada en el piso.

Inasistencia a Junta de Propietarios

Cuando en una Junta de Propietarios no asista ningún propietario, se deberá poner una diligencia en el acta por parte del Secretario, dando la Junta por no celebrada.

Inasistencia de Secretario-Administrador: la reunión se puede seguir celebrando nombrando al principio de la Junta quién se va a hacer cargo como Secretario accidental de la Junta. 

Artículo 13.5 de la LPH: 

Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.

En la misma Junta se puede acordar por mayoría que el cargo de Secretario-Administrador accidental recaiga sobre otro propietario o bien sobre persona ajena a la propiedad en tanto que se entienda por parte de todos que reúne cualificación profesional para ejercer dicho puesto accidental.

Inasistencia de Presidente y Secretario-administrador: no por ello se deberá desconvocar una Junta, ésta será presidida y actuará de Secretario aquel propietario que en ese momento decida la Asamblea. En esta Junta se podrá decidir y revocar todos los acuerdos que vayan en el orden del día, incluso el cambio de la Junta de Gobierno si así viniera indicado en la propia convocatoria. Cualquier decisión en principio será válida y de carácter ejecutivo, sin perjuicio lógicamente que puedan ser impugnados siguiendo el trámite del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Para todas aquellas cuestiones que se necesite la intervención del Presidente y éste se encontrara impedido, el Vicepresidente, si está nombrado en junta anterior tiene la capacidad para poder ejercer las funciones del Presidente, según determina el artículo 13.4 de la LPH.

Está admitido en la práctica, sin que haya jurisprudencia contraria, que un empleado o representante del Administrador pueda acudir a las juntas de propietarios y actúe como Secretario. El Administrador responderá de todas las actuaciones realizadas por el sustituto.

Artículo 1.721 del Código civil:

El mandatario puede nombrar sustituto si el mandante no se lo ha prohibido; pero responde de la gestión del sustituto:

1. Cuando no se le dio facultad para nombrarlo.

2. Cuando se le dio esta facultad, pero sin designar la persona, y el nombrado era notoriamente incapaz o insolvente.

Lo hecho por el sustituto nombrado contra la prohibición del mandante será nulo.

Empate en Junta de propietarios

En caso de empate:

1- El presidente no dispone de voto de calidad.

2- El voto de los ausentes sólo cabe cuando la votación requiera unanimidad o mayoría cualificada de 3/5, salvo materias de los arts. 10.3 y 17.1 y 4 LPH.

3- En principio, al existir un empate a votos en una cuestión que requiera mayoría simple, se tendrán en cuenta las cuotas de coeficientes, es decir, se aprobaría el acuerdo que cuente con los mismos votos pero con más cuota de propiedad en la comunidad, más coeficiente.  Si algún propietario no está conforme tiene el derecho a la impugnación en los juzgados.

4- Si hay empate a votos y a coeficientes, cabe el juicio de equidad o proceso de equidad. Éste tiene como finalidad que el Juez resuelva con sentido común y lógica mediante una “resolución de equidad” si un acuerdo que necesita de mayoría simple pero que no se puede lograr por no reunir los votos o coeficientes necesarios, es conveniente o no para los intereses de la Comunidad. Art. 17.7 LPH:

Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de las costas.

¿El embargo permite que no prescriba la deuda?

Acción de ejecución en los Tribunales

Una vez abierta la acción de ejecución en los Tribunales, se suele solicitar cada cierto tiempo algún embargo, por la parte que quiere cobrar aunque sólo sea, pedir bancos, o embargos de devolución de la renta, esto se hace sistemáticamente por los abogados para mantener abierto el procedimiento ejecutivo, por si en algún momento consta algún ingreso, saldo, etc.

Cuando el deudor no se opone ni paga en el Juicio Monitorio, se declara sentencia por la deuda reclamada.

El deudor responde de la deuda con todos sus bienes presentes y futuros, si la traba de embargo no es efectiva, no es que prescriba, es que simplemente no se puede embargar. Si se trata de bienes inscribibles, la anotación preventiva de embargo caduca a los 4 años, pero en el caso de dinero o salarios, etc. si no se encuentran bienes que embargar, la deuda sigue estando ahí, y el acreedor puede pedir de nuevo embargo ante el Juzgado.

Agencia Tributaria

La Agencia Tributaria, puede seguir haciendo embargos, por ejemplo bancarios, que hayan sido negativos, y con ello restablecer el plazo de cuatro años, para que no prescriba la deuda.

Si la Agencia Tributaria, no hiciera ninguna actuación, es decir si ha paralizado el expediente administrativo, sin ninguna actividad, la deuda puede estar prescrita.

También, ha podido perseguir todos sus bienes, y declararle fallido. Con lo cual la deuda ha prescrito de forma oficial.

Anotación preventiva de embargo

¿Qué es un embargo preventivo?

Es la retención preventiva, provisional y cautelar de los bienes de una persona en pago de una deuda pendiente, autorizada por un juez u otro organismo competente. El embargo preventivo se acuerda para garantizar el cumplimiento de una sentencia futura, para el caso que no se pague la cantidad a la que se condene o se retrase el cumplimiento de la obligación. Si el objeto del embargo es un bien inmueble, se practica una inscripción (denominada anotación) por mandamiento judicial en el Registro de la Propiedad.

De momento el deudor no pierde el bien, pero sí se limita la posibilidad de transmisión, ya que el comprador adquiriría el inmueble con una carga que lo grava, el embargo, lo que resulta altamente desaconsejable.

El embargo dictado en ejecución de sentencia firme sí que supone la pérdida del bien, ya que el Juzgado puede acordar la subasta del mismo para pagar la deuda.

¿Cuándo caduca una anotación preventiva de embargo en el Registro de la Propiedad?

Las anotaciones preventivas judiciales de embargo practicadas con posterioridad al 8 de enero de 2001 (fecha de la entrada en vigor de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil) caducan a los cuatros años desde la fecha de la anotación, salvo que se solicite su prórroga por un plazo de cuatro años más antes de la caducidad del asiento. Y así podrán practicarse sucesivas prórrogas en los mismos términos.

Las anotaciones de embargo practicadas con anterioridad al 8 de enero de 2001, se rigen por la ley anterior, que permitía prorrogarlas indefinidamente, por lo que no cabe su cancelación por caducidad.

En este último caso para solicitar su cancelación, deberá acreditarse mediante testimonio de la resolución judicial firme, que el proceso judicial ha concluido o se aporte el correspondiente mandamiento judicial ordenando la cancelación de la anotación de embargo.

Adquirir una vivienda con una anotación de embargo supone adquirir el inmueble con una CARGA y mientras esa deuda no se liquide el inmueble puede ser objeto de ejecución, por lo que antes de proceder a la adquisición debe consultarse con un profesional las posibilidades de cancelación de esa carga.

Título constitutivo vs Estatutos vs Normas de convivencia

TÍTULO CONSTITUTIVO=OBRA NUEVA/DIVISIÓN HORIZONTAL.

EL TÍTULO CONSTITUTIVO PUEDE CONTENER ESTATUTOS, PERO NO NECESARIAMENTE

PUEDE HABER TÍTULO CONSTITUTIVO SIN ESTATUTOS, PERO NO ESTATUTOS SIN TÍTULO CONSTITUTIVO

ESTATUTOS: NO SON OBLIGATORIOS

-Constitución y ejercicio del derecho de propiedad.

-Uso o destino del edificio y sus elementos comunes.

-Uso o destino de los pisos o locales.

-Uso de instalaciones o servicios.

-Gastos, administración o gobierno.

Fondo de Reserva y Provisión de Fondos

Los Gastos de la Comunidad de Propietarios se pueden desglosar en:

- Fondo de Reserva

- Provisión de Fondos

- Cuotas ordinarias/extraordinarias

FONDO DE RESERVA

La dotación del Fondo de Reserva es obligatoria y será como mínimo del cinco por ciento de su último presupuesto ordinario.

El Fondo de Reserva viene recogido en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) 49/1960, reformada por Ley 8/2013, en vigor desde el 28 junio de 2013.

El artículo 9.1 f)  de la LPH establece que la dotación del Fondo de Reserva de la Comunidad en ningún caso podrá ser inferior al 5 por ciento de su último presupuesto ordinario.

El Fondo de Reserva es una partida económica que la Comunidad de propietarios ha de tener preparada para hacer frente a las necesidades más urgentes o extraordinarias que puedan surgir; se trata de una remesa de dinero que hay que tener prevista por si surge una contingencia relacionada con obras de conservación, reparación o rehabilitación de la finca.

La Disposición Adicional, número 2 de la LPH (modificado por la Ley 8/2013) que también atenderá este fondo las actuaciones contempladas en el art. 10, es decir, que igualmente tendrá como finalidad ocuparse de las obras a que obliguen las Administraciones Públicas en materia de accesibilidad universal.

Se estima contrario a derecho el acuerdo adoptado en la Junta de alteración del fin al que se destina el fondo de reserva, como por ejemplo para provisión de fondos a Procuradores o Letrados de la Comunidad para emprender acciones legales.

La Ley de Propiedad Horizontal permite con cargo al fondo de reserva suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento del inmueble y sus instalaciones generales. La Comunidad podrá suscribir uno o ambos contratos, pero de hacer ambos, sólo uno de ellos podrá serlo con cargo a la dotación del fondo de reserva de la Comunidad.

En la práctica no es necesario mantener esa cantidad bloqueada, y se puede justificar con el saldo medio de la cuenta bancaria.

PROVISIÓN DE FONDOS

La Provisión de Fondos no es obligatoria a diferencia del Fondo de Reserva. 

La Provisión de Fondos es un concepto aprobado por Junta de Propietarios. No es una cuota ordinaria ni extraordinaria.

La Provisión de Fondos sirve para que la cuenta de la Comunidad tenga saldo para pagar gastos hasta que se cierran las liquidaciones y se cobra a los propietarios.

La Provisión de Fondos es siempre un dinero propiedad del que lo ingresa.

Cuando un propietario vende su piso, tiene derecho a exigir la devolución de la Provisión de Fondos (si la ha abonado). Al día siguiente, se le exigirá al nuevo propietario, sin necesidad de acuerdo de junta.

La única excepción vendría cuando realmente se retiene el 5% del presupuesto anual por constitución del Fondo de Reserva, aquí no se podría devolver esta cantidad al propietario que vende. Esta excepción no se suele llevar a cabo en la práctica.

Subcomunidad mancomunidad

SUBCOMUNIDAD

En la propiedad horizontal se puede constituir, con respecto a determinados propietarios del edificio o urbanización privada, una comunidad subordinada y dependiente de la comunidad de propietarios principal respecto de los elementos comunes pero, a su vez, independiente respecto a la gestión de sus elementos y servicios propios. El ejemplo paradigmático es el de aquel garaje en el que son más los propietarios de plazas de aparcamientos que propietarios hay en el inmueble.

Las subcomunidades son “aquellas que resultan cuando, de acuerdo con los dispuesto en el Título Constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica” (artículo 2.d) LPH). De este concepto se desprenden los siguientes requisitos:

a)    Varios propietarios disponen de unos elementos o servicios comunes, que son distintos de los demás propietarios del edificio o, urbanización privada.

b)    Colindancia física de los elementos privativos que por estar en una/s misma/s planta/s cuando se trata de un edificio o, por ser un edificio independiente dentro de una urbanización privada, les dota de una cierta unidad y, a su vez, independencia funcional y/o económica respecto a resto.

c)    Y, por este motivo, les permite el uso y disfrute de sus elementos privativos, de modo exclusivo, sin que el resto de propietarios puedan acceder a ellos.

Estas Subcomunidades pueden constituirse en la propia escritura de División Horizontal o pueden crearse a posteriori. En el primer caso, hablaremos de una constitución originaria, mientras que en el segundo, se hablará de una constitución sobrevenida. En este supuesto habrá que atender, en primer lugar, si tal posibilidad se encuentra recogido en el título constitutivo y, en segundo lugar, para su validez en el tráfico jurídico, será necesario el voto favorable y unánime de todos los copropietarios de cara a su constitución, pues tal acuerdo supone una modificación del título que requiere de unanimidad (artículo 17.6 LPH).

Una vez tomado ese acuerdo, el reconocimiento de esa Subcomunidad de propietarios requiere los mismos formalismos que la constitución de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal. Esto es, será necesaria el otorgamiento de escritura pública y su acceso al Registro de la Propiedad. Simplificando al máximo esta cuestión, los pasos a dar serían:

–         Modificación del Título Constitutivo, si la posibilidad de constituir subcomunidades no se establece en el mismo.

–         Acuerdo unánime de toda la Comunidad General, adoptado en Junta de Propietarios.

–         Que la constitución de la Subcomunidad tenga acceso al Registro de la Propiedad.

Una vez aquí, se entiende necesario dotar a la Subcomunidad de Propietarios que se haya creado de un CIF para afrontar sus obligaciones contables y/o fiscales con terceros.

En cuanto a la gestión ordinaria de los intereses de la Subcomunidad, el propio artículo 2.d) remite al contenido de la Ley 49/1960, por lo que, a salvo la materia disponible que prevé el propio texto, el cumplimiento de sus mandatos es imperativo por los órganos que en ella se designen.

MANCOMUNIDAD

El agruparse en una o varias Comunidades de propietarios, no es más que una facultad que la Ley atribuye a las Comunidades, que a su vez tengan elementos comunes y que formen lo que se conoce como Urbanización Conjunto Inmobiliario, que está contemplada en el actual artículo 24.2 b) de la LPH., y que traerá consigo la obligación del Registrador de la Propiedad de admitir el documento público que reúna los requisitos oportunos, es decir, donde se acredite que el acuerdo ha sido de la totalidad de los Presidentes, con previo acuerdo de la mayoría de cada Comunidad.

En el supuesto de que no se haya optado por esta agrupación, nada impedirá que se continúe con el mismo funcionamiento que hasta la fecha, es decir, con la reunión de todos y cada uno de los propietarios que integran la referida Mancomunidad, funcionando como una sola Comunidad.

Una mancomunidad de propietarios funciona de forma similar a como lo hace una comunidad de propietarios. Ambas entidades se constituyen para la gestión y el mantenimiento de las zonas comunes compartidas por los propietarios de unos inmuebles (casas, pisos, aparcamientos, locales, trasteros…)

Una mancomunidad de propietarios se regula por las normas establecidas en la LPH (Ley de Propiedad Horizontal). Por lo tanto, funciona de la misma manera a como lo hace una comunidad de propietarios.

Si resumimos la gestión de una mancomunidad de propietarios, la actividad consistiría en:

Realizar una junta general de propietarios para aprobar los presupuestos de gastos ordinarios del año. A esta junta de propietarios asisten los presidentes de cada comunidad de propietarios en representación del resto de vecinos. Los porcentajes de participación se distribuyen en función del peso que cada comunidad de vecinos tiene sobre el conjunto de la mancomunidad. En esa junta general de vecinos también se aprueba la representación de la junta directiva de la mancomunidad: presidente, vicepresidente, secretario, administrador y los vocales, representados estos últimos por los presidentes de cada comunidad.

Emitir los recibos de gastos ordinarios. Se emiten a cada una de las comunidades de propietarios.

Realizar un mantenimiento preventivo de las zonas comunes.

Reparar y en su caso sustituir aquellos elementos comunitarios que por los motivos que fuesen necesitasen ser reemplazados.

Mantener informados a los vecinos a través de los representantes de cada comunidad de propietarios de la situación económica y administrativa.

Tributación alquiler vacacional

Actualmente cada vez más personas deciden alquilar su segunda vivienda, o incluso su primera vivienda, para sacar cierto rendimiento en los periodos que no está ocupada.

Estos arrendamientos han experimentado un auge desde que aparecieron portales web como Airbnb, HouseTrip y Niumba entre otros.

A pesar de que estos arrendamientos sean por cortos periodos de tiempo, se obtiene unos beneficios que van a tener consecuencias en la declaración de la renta del propietario. Si Hacienda comprueba que estás obteniendo rentas y no las estás declarando podrá sancionar al propietario.

No obstante, no tributará igual la vivienda en los periodos que esté ocupada que en los que este desocupada.

Además, en Baleares y Cataluña ya existe lo que se conoce comúnmente como tasa turística, una cantidad que se cobra por pernoctación y que varía en función de la tipología del establecimiento. Aunque se conoce como tasa, es en realidad un impuesto, dado que la denominación de tasa conllevaría la contraprestación de un servicio que aquí no se da.

La tributación en periodos de arrendamiento de la vivienda

El propietario de la vivienda debe declarar la renta obtenida en su declaración de IRPF como rendimientos del capital inmobiliario.

El importe a declarar será el rendimiento neto de la actividad, es decir, se pueden deducir una serie de gastos de los ingresos obtenidos con el alquiler.

En general se podrán deducir los gastos necesarios para la obtención de los ingresos, entre los cuales se encuentran los siguientes:

Financiación e intereses. Por ejemplo intereses de capitales ajenos destinados a la adquisición o mejora de la vivienda. Así como los gastos de formalización de la hipoteca, del aval bancario o comisiones bancarias.

Reparación o conservación de la vivienda, como por ejemplo arreglos en las instalaciones, pintura, caldera…

Tributos y tasas municipales.

Gastos pagados a terceros por servicios personales, como los gastos de comunidad, portería, jardinería, administración…

Jurídicos relacionados con la vivienda como el de formalización del arrendamiento o de defensa jurídica de la vivienda.

Primas de seguro relacionadas con la seguridad de la vivienda abonados por el propietario.

Cantidades destinadas a la amortización de la vivienda, generalmente se podrá deducir el 3% sobre el mayor de estos valores, descontándose el valor del suelo:

Coste de adquisición de la vivienda.

Valor catastral.

Gastos a deducir en el alquiler vacacional

En cuanto a los gastos de financiación, reparación y conservación, tendrán como límite los ingresos del arrendamiento, pudiéndose deducir las cantidades que excedan en los siguientes 4 ejercicios.

Por otro lado, muchos gastos no serán deducibles en su totalidad ya que la vivienda no está arrendada durante todo el año. Habrá que prorratear la mayoría de los gastos en proporción con el tiempo que ha estado arrendada.

No obstante habrá gastos que al ser consecuencia directa del arrendamiento como gastos de formalización del alquiler o gastos publicitarios del alquiler que sí que podrán deducirse en su totalidad.

Tributación de la vivienda desocupada

En los periodos en los que la vivienda no esté ocupada, el propietario tributa con imputación de rentas inmobiliarias.

La imputación de rentas inmobiliarias implica que el propietario deberá incluir en la base imponible el 2% del valor catastral de la vivienda o el 1,1% si se trata de valores catastrales revisados en los últimos 10 años.

La imputación de renta será proporcional a los periodos que ha estado desocupada la vivienda.

Únicamente deberá realizarse la imputación de rentas cuando no se traten de viviendas habituales.

El alquiler de la vivienda habitual

Es poco frecuente, pero en ocasiones una persona decide alquilar temporalmente su vivienda habitual durante su mes de vacaciones.

En estos casos debemos ser precavidos puesto que si estas aplicando otras deducciones en IRPF como la inversión en vivienda habitual, el arrendamiento de la vivienda puede suponerte un coste fiscal.

De esta forma la DGT informa que al ser arrendada por periodos cortos de tiempo pierde el carácter de vivienda habitual y por tanto el derecho a la deducción por inversión de vivienda habitual.

Para que la vivienda tenga el carácter de habitual se exige:

Que sea la residencia habitual del sujeto pasivo, residencia continuada durante 3 años.

Pleno dominio de la misma.

La deducción por inversión en vivienda habitual se suprimió en 2013, pero se sigue aplicando sin cambios para aquellos contribuyentes que compraron antes al 1 de enero de 2013, en régimen transitorio. Se pueden desgravar el 15% de los gastos de la hipoteca hasta un límite de 9.040 euros.

Obligación de informar

El pasado mes de diciembre Hacienda aprobó una nueva norma que obliga desde julio 2018 a plataformas de alquiler de viviendas de uso turístico, como Airbnb, HomeAway, Wimdu o Niumba, a suministrar a la Agencia Tributaria datos fiscales en relación a esta actividad.

En concreto, se requerirá la identificación del titular de la vivienda, la identificación del titular del derecho en virtud del cual se cede la vivienda (si es distinta del titular de la vivienda) y la identificación de las personas o entidades cesionarias.

Asimismo, los intermediarios deberán incluir en sus declaraciones la identificación del inmueble, su referencia catastral, el número de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos, el importe percibido por el titular cedente del derecho y el número de contrato en virtud del cual el declarante intermedia en la cesión de la vivienda.

El Gobierno abordará en septiembre con las CCAA la regulación del alquiler vacacional

La ministra Reyes Maroto aboga por crear un registro único de pisos turísticos y por adecuar los precios a la oferta: "Las viviendas de uso vacacional han tenido un impacto importante en la subida de los precios del alquiler”.

Fuente: https://asepyme.com/tributacion-alquiler-vivienda-vacacional/