Feliz 2015

La subrogación del personal de limpieza

Cuando la comunidad contrata a una empresa de limpieza se aplica el Convenio de Empresas de Limpieza de Edificios y Locales.

Art. 24. Adscripción del personal. 1. Al término de la concesión de una contrata de limpieza, los trabajadores de la empresa contratista saliente pasarán a estar adscritos a la nueva titular de la contrata, quien se subrogará en todos los derechos y obligaciones, siempre que se dé alguno de los siguientes supuestos:

a. Trabajadores/as en activo que realicen su trabajo en la contrata con una antigüedad mínima de los cuatro últimos meses anteriores a la finalización efectiva del servicio, sea cual fuere la modalidad de su contrato de trabajo, con independencia de que, con anterioridad al citado período de cuatro meses, hubieran trabajado en otra contrata.

b. Trabajadores/as con derecho a reserva de puesto de trabajo que, en el momento de la finalización efectiva de la contrata, tengan una antigüedad mínima de seis meses en la misma y/o aquellos/as que se encuentren en situación de IT, excedencia que dé lugar a reserva del mismo puesto de trabajo, vacaciones, permisos, maternidad, Incapacidad Permanente sujeta a revisión durante los dos años siguientes o situaciones análogas, siempre que cumplan el requisito ya mencionado de antigüedad mínima.

c. Trabajadores/as con contrato de interinidad que sustituyan a alguno de los trabajadores mencionados en el apartado b), con independencia de su antigüedad y mientras dure su contrato.

[…]

Opciones que tiene la comunidad:

- En primer lugar conviene ver el convenio colectivo de limpieza de edificios y locales de la provincia, dado que puede afectar a la antigüedad mínima exigida al contrato previo.

- Si la Comunidad de Propietarios rescinde el contrato con una empresa y sustituye este servicio contratando un trabajador autónomo………….no supone una sucesión en la contrata y no obliga a la Comunidad a subrogarse o contratar a los trabajadores.

- Si la Comunidad rescinde el contrato con la empresa de limpiezas y desea contratar de inmediato con otra empresa……………la nueva empresa está obligada a quedarse con el personal que estaba trabajando en la Comunidad. Salvo que hayan transcurrido 6 meses desde la rescisión del contrato.

- En ocasiones las comunidades suelen, para evitar la subrogación, pedir el cambio de personal de limpieza unos 3 meses antes, por el motivo que sea, y después rescindir la contrata. Normalmente los contratos de este tipo de arrendamiento de servicios tienen un plazo de 1 mes para desistir antes de la renovación.

- La nueva empresa también puede asumir a los trabajadores subrogados, o en su caso el coste del despido.

Deudas a la Comunidad, plazos

Afección del inmueble por deudas a la Comunidad, en caso de transmisión de la propiedad:

El comprador de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades que se adeuden a la comunidad para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores dueños, hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. Pasa de 1 a 3 años. Art. 9.1 e).

Los créditos a favor de la Comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del art. 1.923 del Código Civil.

¿Cuándo prescribe la reclamación de las cuotas de Comunidad?

Se trata de una cuestión que no ha cambiado con la Ley de Reforma 8/1999. De este modo podemos indicar que el criterio general de la jurisprudencia es que la prescripción de los gastos comunes es de quince años, conforme el art. 1964 del Código Civil, siendo minoritaria la postura de que sean los cinco años del art. 1966.3, ya que este último precepto sólo previene el pago que se debe a terceros, y desde luego a la Comunidad nunca puede tener este concepto en los gastos comunes donde el propietario deudor, como el resto, es parte integrante de la misma.

Dicho plazo de prescripción es el mismo ya sean cuotas ordinarias como extraordinarias.

Cerramientos de terraza

Ha sido criterio jurisprudencial predominante en las últimas décadas, el que declaraba que el cerramiento de terrazas, con carácter general, modificaba el estado exterior del edificio y afectando directamente a un elemento común indiscutible como es la fachada, requería de acuerdo unánime de los propietarios.

Tras la última reforma de la LPH del año 2013, el legislador se aparta del criterio de la unanimidad como régimen de mayoría aplicable a las obras que afecten a elementos comunes, e incluye el cerramiento de terrazas bajo mención especial en el actual art. 10.3.b) LPH del que elimina la unanimidad.

Este artículo recoge una serie de obras y alteraciones que sintetizan los supuestos regulados en los artículos 8 y 12 LPH en su redacción anterior, dándoles un tratamiento completamente diferente. La actual redacción del art. 10.3.b) LPH incluye este tipo de obras en un apdo. residual o “cajón desastre” en el que tiene cabida cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, siempre que cumplan una serie de requisitos:

i)                    la iniciativa del propietario interesado en la solicitud,

ii)                  la autorización administrativa y

iii)                el acuerdo previo de la Comunidad por un régimen de mayoría cualificada de 3/5 del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

iv)                La ley también establece la necesidad, en su caso, del consentimiento de los titulares afectados.

Las obras deben cumplir los requisitos a que alude el art. 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo: la constitución y modificación del “complejo inmobiliario” deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca, excepto cuando el número y características de los elementos privativos que se creen ya resulten de la licencia de construcción del edificio, o cuando la modificación no provoque un incremento del número de componentes privativos.