Grietas en pilares: planteamientos iniciales

Las grietas en pilares son un mal asunto.
Para comprobar la gravedad interesa comprobar: si son verticales y por el centro del pilar (es decir, si pasan o no por la unión entre pilar y pared). Por la zona de debajo del pilar (donde sufren más) o por la de arriba del pilar.
Es en planta baja?
Es una zona seca? Pasa alguna tubería?
El edificio es nuevo o viejo?
Habría que ver si son grietas vivas o muertas. Cuánto tiempo llevan ahí? Se están abriendo poco a poco?
Se hayan sólo en un pilar? Si es sólo un pilar no debe ser un problema de resistencia del hormigón.
Dónde se localiza el pilar? En el centro del edificio o en el canto? Puede que sea un asiento diferencial del terreno. O movimientos de algún cerramiento por dilataciones.
Es un edificio grande o pequeño?
Construyeron algo en la terraza?

Para ver si las grietas crecen hay métodos. Unos sofisticados y otros más baratos.
De suceder en varios pilares se aconseja sacar testigos para comprimir ( y ver a cuanto rompen).
Suponiendo que sea por falta de resistencia, si no hay muchas grietas paralelas y verticales en una misma zona los pilares resisten.
Para reforzar los pilares se hace una coraza con perfiles de acero para que no se abra el pilar.

Obligación de reparar ¿del promotor o del propietario?

Sólo tratándose de obra nueva, la Ley de Ordenación de la Edificación establece que quienes intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes por los siguientes daños materiales y dentro de los plazos que se indican (contados desde la fecha de entrega de la vivienda):

- Durante diez años responderán de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

- Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad en materia de higiene, salud, protección del medio ambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía, aislamiento térmico, etc ...

- El constructor responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

En las segundas y ulteriores transmisiones no hay una garantía específica más allá de los primeros seis meses para denunciar los vicios ocultos que tenga la cosa vendida y que la hagan impropia para el uso a que se destina o que disminuyan de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.

Plaga de cucarachas

 

La cucaracha es el nombre común de diversos insectos dictiópteros de la familia blátidos. Existen unas 2500 especies de cucarachas, repartidas por todo el mundo. Algunas son cosmopolitas y viven con preferencias en los lugares húmedos de las viviendas, almacenes, cocinas, etc. Existen estas especies en los bosques tropicales, en cavernas e incluso se adaptan al clima del desierto. Entre las especies más conocidas figuran la cucaracha negra o de la cocina (Blatta orientalis); la cucaracha alemana o rubia (Blattella germanica) y la cucaracha americana (Periplaneta americana- ésta costará más trabajo erradicarla-). Las cucarachas son omnívoras, únicamente anidan ahí donde encuentran comida y, por lo general, son nocturnas.

Para saber si hay presencia de plaga se usan trampas de monitoreo instaladas por la vivienda. Normalmente las plagas se dan más en las estaciones de calor, esto no significa que no puedan estar presentes todo el año, por lo que el mejor momento para realizar un tratamiento es cuando se tiene una plaga. Crían durante todo el año. Cada huevo contiene 50 ninfas.

Los factores más importantes en cuanto a la eliminación son: especie de la cucaracha y calidad del gel usado. Meras medidas preventivas y correctoras deberían ser suficientes. Los productos químicos más eficaces eliminan tanto cucarachas como crías. Normalmente en mes y medio se erradican, aunque el gel suele tener un efecto de 7/8 meses. Para llevar a cabo la actuación no es necesario abandonar la casa, el proceso durará entre 1 hra y hora y media, no siendo perjudicial para los alimentos, las plantas o las personas. El coste por vivienda rondará los 110/120 €.

En caso de que se detecte que la plaga afecta a más de una vivienda puede ser un problema del edificio, habrá de ponerse en conocimiento del administrador, que convocará una junta general extraordinaria de propietarios: donde se aporten diferentes soluciones, presupuestos, formas de pago (habitualmente el coste de fumigación se reduce considerablemente si afecta a un número determinado de viviendas). Si el edificio está infectado, es importante que las medidas de control se apliquen en todas y cada una de las viviendas y zonas comunes, puesto que bastaría que en una no se llevase a cabo, para que ésta sirva de refugio y las cucarachas vuelvan a aparecer con el tiempo en las otras casas.

 

Filtración y condensación

Los dos principales tipos de humedad que afectan a las viviendas: filtración y condensación.

 

Las filtraciones pueden deberse:

-          a defectos en el aislamiento de paredes y techos con el exterior. Esto provoca que la humedad proveniente de las lluvias o del propio terreno afecten al interior de la casa.

-          a alguna pequeña fuga de agua en alguna tubería de la casa.

Con el paso del tiempo, las filtraciones suelen producir desconchados, revoques húmedos y manchas en las paredes. Para este tipo de humedad es necesario realizar la reparación de la zona afectada, de lo contrario el problema nunca se solucionará.

La condensación se debe a un exceso de humedad ambiental, debido en parte, a las actividades domésticas (cocinar, ducharse).

La condensación se produce cuando el aire cargado con exceso de humedad encuentra una superficie más fría. Esto es más evidente en invierno, cuando la temperatura exterior de la casa es mucho menor que la interior.

Las zonas más afectadas suelen ser las ventanas con aislamientos obsoletos, las paredes que están orientadas a la cara norte y las zonas mal ventiladas.

La condensación de la humedad generará con el tiempo manchas en las paredes y la aparición del moho. Este tipo de humedad se previene con aparatos de ventilación adecuados.

Con una simple hoja de papel de aluminio podemos averiguar de dónde proviene la humedad que se localiza en una pared. Colocaremos el papel de aluminio sobre la pared, logrando que se fije bien. Si la humedad se acumula en la parte exterior del aluminio se deberá a la condensación. Si se produce en el interior, será la propia pared quien reciba las humedades por filtración.

Las humedades por condensación no están cubiertas por los seguros comunitarios, a diferencia de las humedades por filtración. Las comunidades de propietarios no entrarán a sufragar la reparación de humedades por condensación que se manifiesten en el interior de las viviendas o en zonas privadas y que no están cubiertas por el seguro comunitario. Sin embargo si algún comunero, ante esta situación, albergara dudas de si su caso es de uno u otro tipo, podrá ponerlo en conocimiento del administrador para que éste dé parte al seguro comunitario y que un perito dilucide la tipología de las humedades y la responsabilidad.