Responsabilidad del Presidente de la Comunidad de Propietarios

Son deberes del Presidente:

• Debe de cumplir de forma diligente, aquellos mandatos o acuerdos que se hayan adoptado en la Junta de Propietarios.
• Debe de realizar aquellos trabajos u obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble, de sus servicios e instalaciones comunes.
• Debe de dar el visto bueno a las certificaciones de estar al corriente de pago de un propietario, corresponsabilizándose junto con el propietario de la exactitud de los datos.
• Puede y debe proponer a la Junta de Propietarios la iniciación del procedimiento monitorio contra aquellos propietarios que no cumplan con sus pagos a la Comunidad, y así un largo etc.

Así mismo corresponde a la Junta de propietarios, y no al Presidente (artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal):

• Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
• Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
• Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c.
• Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
• Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

Ejemplos de acciones contra el Presidente por su Responsabilidad Civil:

• No realizar o materializar los acuerdos adoptados en la Junta o bien ejecutarlos de forma inadecuada dando lugar a un perjuicio a un tercero o a otro propietario.
• Resolver contratos anteriores de forma unilateral sin el acuerdo previo de la Junta de Propietarios.
• Retrasar la emisión del certificado de deuda con perjuicio para el vendedor.

El incumplimiento puede venir dado frente a los propios copropietarios o frente a terceros, ejemplo (proveedores). La Responsabilidad del Presidente de la Comunidad, es considerada una responsabilidad contractual. No obstante, los actos que el presidente realice tendrán eficacia frente a los terceros con los que haya podido contratar.

Si en el ejercicio de sus funciones el presidente se extralimita, o actúa unilateralmente de forma que perjudique los intereses generales de la Comunidad, los propietarios pueden exigir responsabilidad civil con base en el art.1101 del Código civil y en el art.1902 del mismo cuerpo legal y deberá responder de su gestión ante la Junta de propietarios, que es el órgano al que está subordinado jerárquicamente. Esa responsabilidad consistirá, aparte de una remoción del cargo, en una indemnización económica por los daños y perjuicios ocasionados, según prevén las normas del mandato.

El presidente de la comunidad únicamente ostenta la representación de la junta de propietarios a través de acuerdos válidos y en los términos de los mismos, por lo que dentro del cumplimiento de sus obligaciones, no puede traspasar los límites del mandato, debe atenerse a las instrucciones de la junta de propietarios. El art.1726 del Código Civil hace al mandatario, al presidente de la comunidad, responsable no solamente del dolo, sino también de la culpa, que deberá estimarse con más o menos rigor por los Tribunales.

En determinados casos también se le podrá exigir al presidente Responsabilidad Penal:

• Delito de apropiación indebida: Conforme al artículo 253 del Código Penal comete este delito quien en perjuicio de otro, en este caso la Comunidad, se apropiare para sí o para un tercero, de dinero, efectos, valores o cualquier otra cosa mueble, que hubieran recibido en depósito, comisión, o custodia, o que les hubieran sido confiados en virtud de cualquier otro título que produzca la obligación de entregarlos o devolverlos, o negaren haberlos recibido.
• Administración desleal: Incurre este delito, regulado en el artículo 252 del Código Penal, el Presidente que infringe las facultades que la LPH le confiere para administrar un patrimonio ajeno excediéndose en el ejercicio de las mismas y, de esa manera, causando un perjuicio al patrimonio administrado, en este caso la Comunidad.
• Delito de estafa.
• Delito de coacciones.

Funciones del presidente de la comunidad

El cargo de presidente de una comunidad es obligatorio para todos los propietarios. De forma rotatoria o mediante elección, esta figura debe ser nombrada entre los propietarios para el buen funcionamiento de una comunidad.

Se trata del máximo representante de la comunidad y, como tal, lo hará en todos aquellos asuntos que afecten a la misma. El cargo de presidente de la comunidad es irrenunciable, según establece la Ley de Propiedad Horizontal. Aunque, como siempre, hay excepciones: enfermedad, edad muy avanzada, incapacidad… Sin embargo, no es tarea sencilla, ya que para que un propietario no ejerza su labor como presidente tendrá que solicitarlo ante un juez que determine si existen causas justificables para liberarle de su obligación. 

Duración y nombramiento del cargo

Lo común es que el cargo se extienda por un año, aunque esta duración dependerá de lo que indiquen los estatutos, que pueden incluso prolongar la actividad de presidente en una misma persona -siempre que los propietarios y el presidente estén de acuerdo-.

El nombramiento del presidente se debe realizar por primera vez en el acta de constitución de la Comunidad y, en las ocasiones sucesivas, en las juntas ordinarias que se celebren.

Funciones del presidente de la comunidad

Forma junto al Administrador, el Secretario y la Junta de propietarios los cuatro órganos gestores de una  Comunidad.

La Junta de propietarios hace la elección reunida en convocatoria ordinaria o extraordinaria, por mayoría de entre los candidatos que se presenten.

 ¿Qué funciones o atribuciones tiene un Presidente? Derechos y obligaciones.

        a) Representar a la Comunidad en todos los asuntos que le afecte.

        b) Convocar Junta ordinaria al menos una vez al año.

        c) Presidir las Juntas tanto ordinarias como extraordinarias.

        d) Ejercitar las acciones judiciales que acuerde la Junta ordinaria.

        e) Exigir el pago por vía judicial a los propietarios deudores.

        f) Visar los gastos y presupuestos.

        h) Hacer cumplir los acuerdos de la Junta.

Las Juntas de Propietarios

Las Comunidades de Propietarios, toman sus acuerdos en las Juntas de Propietarios.

Junta Constituyente

Es la primera junta de propietarios de una Comunidad de Vecinos que según han entendido los tribunales tiene carácter de extraordinaria. Esta Junta es de gran importancia porque en ella se suelen tomar decisiones de trascendencia  para el funcionamiento de la comunidad, que no siempre son las más beneficiosa para ésta y difíciles de cambiar en el futuro por necesitar mayorías difíciles de conseguir.

De esta Junta se obtendrá la primera acta que será necesaria para que en el Registro de la Propiedad se pueda realizar el diligenciamiento del libro de actas. También será necesaria para obtener el número de identificación fiscal de la Comunidad.

Se nombrarán los cargos de gobierno de la Comunidad de Propietarios.

Se aprobarán los Estatutos de la Comunidad y en su caso, el Reglamento de Régimen Interior así como los acuerdos que la junta crea oportuno.

En cuanto a la convocatoria, al no haber presidente, y ante la ausencia de legislación de esta junta en la Ley de Propiedad Horizontal, sólo podrá realizarse cuando se convoque por parte del 25% de los propietarios que representen el 25% de las cuotas de participación. Por esta razón, en la práctica se suele convocar por parte del promotor que es quien además tiene los datos de los propietarios.

En cuanto al contenido, como mínimo, deberán constar:

La aprobación de los presupuestos para que la Comunidad pueda comenzar a funcionar.  En este sentido, en cuanto al fondo de reserva,  la disposición adicional primera de la Ley de Propiedad Horizontal dice: “Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario. En el momento de su constitución, el fondo estará dotado con una cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán efectuar previamente las aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de participación.” El nombramiento de los cargos de gobierno.

El nombramiento de los cargos de gobierno.

Los acuerdos se recogerán en el Libro de Actas y se enviarán a todos los propietarios como en cualquier otra Junta.

Junta Ordinaria

·      Corresponde a la Junta  conocer y decidir sobre todos los asuntos económicos, nombramientos, reclamaciones, así como tomar las medidas necesarias para el mejor servicio común.

·    Convocatoria : la hace el presidente de la Comunidad, al menos una vez al año, mediante el envío de una citación  a todos los propietarios, con al  menos seis días de antelación,  cuyo contenido será el siguiente:

        - Asuntos a tratar.

        - Lugar.

        - Fecha.

        - Hora (en 1ª y 2ª convocatoria).

        - Relación de propietarios deudores de la comunidad que pueden estar

          privado del derecho a votar.

        - Carácter ordinario o extraordinario de la reunión.

        - Impreso para nombrar representante en caso de no asistencia.

·     Asistencia: podrá ser personal o por representación, bastando para acreditar esta un escrito firmado por el propietario.

·         Para iniciar la reunión en primera convocatoria es necesaria la presencia de la mayoría de los propietarios que a su vez  representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria podrá iniciarse la reunión con los presentes sin que sea necesaria ningún tipo de mayoría.

·         Desarrollo: los asuntos serán debatidos siguiendo el orden del día y los acuerdos se someterán a votación. Los propietarios que tenga deudas con la comunidad  no tendrán derecho a votar,  ni sus coeficientes de participación serán  tenidos en cuenta a a la de obtener las mayorías exigidas en cada caso.

Junta Extraordinaria

·         Son aquellas que se convocan de forma excepcional para tratar asuntos  que por su urgencia o gravedad no admiten espera. Pueden pedir la reunión de la Junta el presidente o  los propietarios si representan el 25% del total o de las cuotas de participación.

·     Convocatoria: la hará el presidente y en su defecto los mismos promotores, indicando los asuntos que van a tratarse, el lugar, la fecha y la  hora en primera y segunda convocatoria ,etc.

·         La citación se hará con la mayor antelación que la gravedad de los asuntos a tratar permitan y que llegue al conocimiento de todos los propietarios.

·         En todos los demás aspectos (toma de acuerdos, comunicación, actas, etc.) se conducirá igual que una Junta ordinaria. 

Desconvocatoria

En principio se puede sostener que el Presidente de la Comunidad de Propietarios tiene facultad para convocar o desconvocar la celebración de Junta. Salvo que una cuarta parte de los propietarios deseen la celebración de la Junta: podrán firmar un documento en tal sentido y entonces la celebración sería completamente legal.

Presidente moroso

El nombramiento del Presidente de la comunidad de propietarios viene regulado en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal que dispone que será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo, no estableciendo más condiciones que la de ser propietario y disponiendo la obligación de aceptar el cargo. Por tanto, un propietario moroso podrá ser nombrado Presidente por la Junta de propietarios siempre que así lo disponga mediante acuerdo adoptado conforme al artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal, esto es, con la mayoría de los votos, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación, de los integrantes de la comunidad de propietarios en primera convocatoria y con la mayoría de los votos de los asistentes, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación, en segunda convocatoria.

Particularidades de la reclamación de la deuda al Presidente:

- La reclamación extrajudicial no sufre ninguna alteración: a) intentar acuerdo amistoso, b) enviar escritos, y c) averiguar bienes (posible insolvencia).

- La reclamación judicial o procedimiento monitorio, sí se verá afectada, puesto que requerirá la firma de apoderamiento apud acta de abogado y procurador por parte del Presidente, y es lógico que el presidente deudor se niegue a firmar para demandarse a sí mismo, por lo que habrá que esperar al nombramiento del siguiente Presidente.

Aff Asesoría sugiere evitar el nombramiento de vecinos morosos como Presidentes, al menos en los casos en los que el sistema sea de libre elección, no por turnos rotatorios o sorteos.