Mayores de 70 años y minusválidos

¿Existen diferencias de trato legislativo entre los mayores de 70 años y los minusválidos, a la hora de suprimir barreras arquitectónicas?

El art. 17.2 LPH deja sin efecto para las personas con minusvalía el privilegio del que gozan los mayores de 70 años de considerar las actuaciones necesarias para garantizar la accesibilidad universal (es decir, el acceso al domicilio y a los elementos comunes) de “carácter obligatorio” y no requerir acuerdo previo de la Junta de propietarios. Al no mencionar el art. 17.2 LPH a los mayores de 70 años, se debe entender que para éstos el privilegio de no requerir acuerdo previo de la Junta de propietarios con mayoría cualificada (art. 10.1.b) sigue intacto.

Salvo que dichas obras se refieran a servicios de ascensor, en cuyo caso se requerirá igualmente acuerdo de Junta de propietarios.

Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

Artículo diez.

1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

Si la adaptación cuesta menos de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes la obra la deben pagar todos los vecinos.

Si el importe es superior requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación (esto supone el 51% de las cuotas de participación en la división horizontal del edificio).

En el caso de no conseguir esa cuota de participación, la adaptación la pueden realizar los interesados, asumiendo su coste.

Artículo diecisiete.

2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Hay que tener en cuenta que los edificios de viviendas existentes están obligados a realizar ajustes razonables de accesibilidad antes del 4 de diciembre de 2017 para garantizar que las personas con discapacidad puedan hacer uso de los elementos comunes en las mismas condiciones que los demás vecinos. Real Decreto Legislativo 1/2013, Texto Refundido de la Ley General de Derechos de las Personas con Discapacidad y de su Inclusión Social.

Cable por la fachada

La fachada del edificio es un elemento comunitario. Sin embargo, con la ley actual ninguna comunidad puede negar el paso de un cable por la fachada, siempre y cuando no existan canalizaciones específicas para ello. Sólo si este conducto existe y no ha sido utilizado se puede requerir al propietario para que quite el cable de la fachada y lo pase por los conductos adecuados.

En caso de que dichas construcciones ya lleven esas canalizaciones, pero sea imposible pasar un cable desde el exterior al interior del edificio porque el tubo no esté, o esté roto, etc. será la comunidad la encargada de pagar la reparación de esas canalizaciones para que la empresa de telecomunicaciones pueda acceder por esa vía, en caso contrario podrá usar la fachada.

Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal

Artículo 17

Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:

1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.

Ley 32/2003, de 3 de noviembre, General de Telecomunicaciones

Artículo 27 Derecho de ocupación de la propiedad privada

1. Los operadores también tendrán derecho, en los términos de este capítulo, a la ocupación de la propiedad privada cuando resulte estrictamente necesario para la instalación de la red en la medida prevista en el proyecto técnico presentado y siempre que no existan otras alternativas económicamente viables, ya sea a través de su expropiación forzosa o mediante la declaración de servidumbre forzosa de paso para la instalación de infraestructura de redes públicas de comunicaciones electrónicas. En ambos casos tendrán la condición de beneficiarios en los expedientes que se tramiten, conforme a lo dispuesto en la legislación sobre expropiación forzosa.

Obras que requieren proyectos técnicos con visado obligatorio

Obras mayores.

Todas las obras mayores, derribo, cambio de uso característico, rehabilitación integral, obra nueva y elementos de urbanización adscritos al edificio, requerirán Proyecto de Ejecución Visado y Certificado Final de Obra Visado según queda bien definido en los artículos 2.1. y 2.2. de la LOE.

Obras menores que requieren proyectos técnicos visados.

1. Obras de intervención parcial o total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico artístico que afecten a los elementos o partes objeto de protección.
2. Obras de refuerzo estructural en la edificación.
3. Obras de reforma interior de viviendas y locales que intervengan en la estructura.
4. Obras de Reforma o Derribo de tabiquería en el interior de viviendas o locales con estructura sustentante de madera.
5. Obras para la instalación de nuevos ascensores.
6. Obras de mejora de la accesibilidad como instalación de rampas, plataformas elevadoras y salva escaleras que afecten de forma relevante a la estructura.
7. Obras en fachadas en las que se modifique la composición exterior o los materiales de acabado.
8. Obras de cubiertas en los que se modifique la envolvente o cualquier elemento estructural.
9. Proyectos/Certificados de grúas, andamios y montacargas.
10. Proyectos de legalización de las obras señaladas en los puntos anteriores.
11. Certificados Finales de Obra de todos los proyectos señalados en los puntos anteriores.

Manuel Sagastume. Decano Presidente COAVN.

Alteraciones de la fachada

El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del         edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los     derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien             represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad      de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

El Artículo 10.3.b) LPH admite alteraciones de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, siempre que cumplan una serie de requisitos:

i)                    la iniciativa del propietario interesado en la solicitud,

ii)                  la autorización administrativa y

iii)                el acuerdo previo de la Comunidad por un régimen de mayoría cualificada de 3/5 del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

iv)                La ley también establece la necesidad, en su caso, del consentimiento de los titulares afectados.

Las obras deben cumplir los requisitos a que alude el art. 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo: la constitución y modificación del “complejo inmobiliario” deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca, excepto cuando el número y características de los elementos privativos que se creen ya resulten de la licencia de construcción del edificio, o cuando la modificación no provoque un incremento del número de componentes privativos.