Ley 4/2013 de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
1. Se refuerza la
libertad de pactos, dando en muchos casos más prioridad a lo estipulado en el
contrato que a lo dispuesto en la ley.
2. En cuanto a la
duración del contrato de alquiler de una vivienda, se acorta la prórroga
forzosa que antes debía soportar el arrendador de 5 a 3 años, y posteriormente
se prevén prórrogas implícitas no forzosas de un año. Así mismo se anticipa que
no tenga lugar la prórroga obligatoria del contrato en el caso de que, una vez
transcurrido el primer año de duración del contrato de alquiler, el arrendador
comunica al arrendatario su necesidad de destinar el inmueble a vivienda
permanente para sí o sus familiares más cercanos o para su cónyuge en los casos
de Sentencia de separación, divorcio o nulidad del matrimonio.
3. Se regula un posible
desistimiento del contrato de alquiler por parte del arrendatario una vez que
se hayan cumplido los 6 primeros meses, siempre y cuando lo comunique al
arrendador con una antelación mínima de un mes. En este caso se puede pactar en
el contrato una indemnización de un mes de renta por cada año que quede por
cumplir.
4. Con anterioridad a la
reforma, el arrendatario permanecía en la vivienda en caso de cambio de
titularidad de la misma, es decir, que si el arrendador vendía el inmueble, el
comprador estaba obligado a soportar el alquiler. Sin embargo, tras la reforma,
si el arrendamiento no se otorga en escritura pública y no se inscribe en el
Registro de la Propiedad, el comprador de la vivienda puede exigir la
finalización del contrato tendiendo derecho el inquilino a permanecer un máximo
de tres meses más en la vivienda y a ser indemnizado por el arrendador de los
daños y perjuicios sufridos.
5. En cuanto a los
procesos arrendaticios la ley permite que se señalen en el contrato de
arrendamiento las correspondientes direcciones de correo electrónico. En caso
de impago de rentas si se pacta en el contrato y siempre y cuando el
arrendamiento se haya inscrito en el Registro de la Propiedad, el impago del
alquiler puede conllevar la resolución del contrato de alquiler de la vivienda,
mediante un previo requerimiento judicial o notarial, sin necesidad de obtener
una sentencia que así lo establezca. Una vez cancelada la inscripción del
arrendamiento en el Registro de la Propiedad se podrá llevar a cabo la
ejecución y el desahucio.
El desahucio es el procedimiento que tiene por finalidad la
expulsión del inquilino de la vivienda por las causas previstas legalmente,
entre las que destaca la falta de pago de la renta, o la ocupación indebida de
una vivienda.
Si por el contrario
hubiese que acudir a los juzgados para declarar resuelto el contrato porque no
se haya previsto así en el mismo o porque no se haya inscrito en el registro,
se prevé un procedimiento rápido, donde se le haría un requerimiento judicial
al inquilino para que pague la renta debida en 10 días. De este modo, si el
inquilino no atiende al requerimiento ni se opone a él, se dictará decreto
dando por terminado el juicio, tras lo cual se producirá el lanzamiento.
6. Se crea (aún está en
desarrollo) un Registro Público de sentencias firmes de impagos por parte de
inquilinos morosos que podrán consultar los propietarios de inmuebles que
deseen suscribir contratos de alquiler sobre los mismos. A tales efectos
deberán presentar una propuesta de contrato de arrendamiento en la que se
identifique al eventual arrendatario, limitándose la información a la que
tendrá derecho a los datos que consten en el registro, relacionados exclusivamente
con dicho inquilino.
