SUBCOMUNIDAD
En la propiedad
horizontal se puede constituir, con respecto a determinados propietarios del
edificio o urbanización privada, una comunidad subordinada y dependiente de la
comunidad de propietarios principal respecto de los elementos comunes pero, a
su vez, independiente respecto a la gestión de sus elementos y servicios
propios. El ejemplo paradigmático es el de aquel garaje en el que son más los
propietarios de plazas de aparcamientos que propietarios hay en el inmueble.
Las
subcomunidades son “aquellas que resultan cuando, de acuerdo con los dispuesto
en el Título Constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de
comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o
servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica”
(artículo 2.d) LPH). De este concepto se desprenden los siguientes requisitos:
a) Varios propietarios disponen de unos
elementos o servicios comunes, que son distintos de los demás propietarios del
edificio o, urbanización privada.
b) Colindancia física de los elementos
privativos que por estar en una/s misma/s planta/s cuando se trata de un
edificio o, por ser un edificio independiente dentro de una urbanización
privada, les dota de una cierta unidad y, a su vez, independencia funcional y/o
económica respecto a resto.
c) Y, por este motivo, les permite el uso y
disfrute de sus elementos privativos, de modo exclusivo, sin que el resto de
propietarios puedan acceder a ellos.
Estas
Subcomunidades pueden constituirse en la propia escritura de División
Horizontal o pueden crearse a posteriori. En el primer caso, hablaremos de una
constitución originaria, mientras que en el segundo, se hablará de una
constitución sobrevenida. En este supuesto habrá que atender, en primer lugar,
si tal posibilidad se encuentra recogido en el título constitutivo y, en
segundo lugar, para su validez en el tráfico jurídico, será necesario el voto
favorable y unánime de todos los copropietarios de cara a su constitución, pues
tal acuerdo supone una modificación del título que requiere de unanimidad
(artículo 17.6 LPH).
Una vez tomado
ese acuerdo, el reconocimiento de esa Subcomunidad de propietarios requiere los
mismos formalismos que la constitución de un edificio en régimen de Propiedad
Horizontal. Esto es, será necesaria el otorgamiento de escritura pública y su
acceso al Registro de la Propiedad. Simplificando al máximo esta cuestión, los
pasos a dar serían:
– Modificación del Título Constitutivo,
si la posibilidad de constituir subcomunidades no se establece en el mismo.
– Acuerdo unánime de toda la Comunidad
General, adoptado en Junta de Propietarios.
– Que la constitución de la Subcomunidad
tenga acceso al Registro de la Propiedad.
Una vez aquí, se
entiende necesario dotar a la Subcomunidad de Propietarios que se haya creado
de un CIF para afrontar sus obligaciones contables y/o fiscales con terceros.
En cuanto a la
gestión ordinaria de los intereses de la Subcomunidad, el propio artículo 2.d)
remite al contenido de la Ley 49/1960, por lo que, a salvo la materia
disponible que prevé el propio texto, el cumplimiento de sus mandatos es
imperativo por los órganos que en ella se designen.
MANCOMUNIDAD
El agruparse en
una o varias Comunidades de propietarios, no es más que una facultad que la Ley
atribuye a las Comunidades, que a su vez tengan elementos comunes y que formen
lo que se conoce como Urbanización Conjunto Inmobiliario, que está contemplada
en el actual artículo 24.2 b) de la LPH., y que traerá consigo la obligación
del Registrador de la Propiedad de admitir el documento público que reúna los
requisitos oportunos, es decir, donde se acredite que el acuerdo ha sido de la
totalidad de los Presidentes, con previo acuerdo de la mayoría de cada
Comunidad.
En el supuesto de
que no se haya optado por esta agrupación, nada impedirá que se continúe con el
mismo funcionamiento que hasta la fecha, es decir, con la reunión de todos y
cada uno de los propietarios que integran la referida Mancomunidad, funcionando
como una sola Comunidad.
Una mancomunidad
de propietarios funciona de forma similar a como lo hace una comunidad de
propietarios. Ambas entidades se constituyen para la gestión y el mantenimiento
de las zonas comunes compartidas por los propietarios de unos inmuebles (casas,
pisos, aparcamientos, locales, trasteros…)
Una mancomunidad
de propietarios se regula por las normas establecidas en la LPH (Ley de
Propiedad Horizontal). Por lo tanto, funciona de la misma manera a como lo hace
una comunidad de propietarios.
Si resumimos la
gestión de una mancomunidad de propietarios, la actividad consistiría en:
Realizar una
junta general de propietarios para aprobar los presupuestos de gastos
ordinarios del año. A esta junta de propietarios asisten los presidentes de
cada comunidad de propietarios en representación del resto de vecinos. Los
porcentajes de participación se distribuyen en función del peso que cada
comunidad de vecinos tiene sobre el conjunto de la mancomunidad. En esa junta
general de vecinos también se aprueba la representación de la junta directiva
de la mancomunidad: presidente, vicepresidente, secretario, administrador y los
vocales, representados estos últimos por los presidentes de cada comunidad.
Emitir los
recibos de gastos ordinarios. Se emiten a cada una de las comunidades de
propietarios.
Realizar un
mantenimiento preventivo de las zonas comunes.
Reparar y en su
caso sustituir aquellos elementos comunitarios que por los motivos que fuesen
necesitasen ser reemplazados.
Mantener
informados a los vecinos a través de los representantes de cada comunidad de
propietarios de la situación económica y administrativa.
