Inspección Técnica de Edificaciones (ITE)

En la mayoría de poblaciones no existen aún ordenanzas municipales que desarrollen la normativa autonómica. No obstante, a partir del 7 de Julio de 2012 es obligatorio en todo el territorio nacional, y conforme a lo establecido en el Reglamento de Rehabilitación de Edificios y Viviendas de la Comunidad Valenciana (Decreto 189/2009), para su realización se tomará de referencia el Informe de Conservación de Edificios ICE.

1. ¿Qué es la Inspección Técnica de Edificaciones (ITE)?

La ITE es una Inspección obligatoria y periódica que deben pasar todos los edificios de más de 50 años, con el fin de garantizar su SEGURIDAD y supervisar el estado de conservación del edificio. El plazo de 50 años es un mínimo que establece la ley, algunos municipios como Orihuela o Santa Pola, que sí disponen de ordenanzas municipales, han rebajado esta obligación a edificios de 40 años.

 

2. ¿Qué edificios están sujetos a la ITE?

Todas las edificaciones (viviendas, oficinas, comercios, naves...) dentro del año siguiente a aquél en que cumplan 50 años desde su construcción o rehabilitación que, por afectar profundamente al conjunto del edificio, tenga un carácter equivalente.

3. ¿Cuándo se ha de pasar la inspección?

Dentro del año siguiente en que cumplan 50 años desde su construcción o rehabilitación o dentro del plazo de 6 meses, si el propietario fuere requerido expresamente por el Ayuntamiento. Las siguientes inspecciones se realizarán, al menos, cada 5 años, desde el vencimiento del plazo en que debió presentarse la anterior.

4. ¿Cómo se pasa la Inspección?

Los propietarios, bien directamente bien a través del administrador de fincas, deberán encargar la inspección técnica a un profesional cualificado, en ejercicio, y colegiado en el correspondiente Colegio Profesional.

Estos profesionales revisarán el edificio (cubiertas y aleros, fachadas, paredes, forjados...) y consignarán los resultados de su inspección expidiendo un certificado que describa los desperfectos apreciados en el inmueble, sus posibles causas y las medidas prioritarias recomendables para asegurar su estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales o para mantener o rehabilitar sus dependencias en condiciones de habitabilidad o uso efectivo según el destino propio de ellas. Asimismo dejará constancia del grado de realización de las recomendaciones expresadas con motivo de la anterior inspección periódica.

Deberá remitirse copia del certificado al Ayuntamiento y al Colegio Profesional correspondiente.

Si el edificio está en buen estado suscribirán el dictamen favorable del informe de inspección técnica, señalando que es una construcción segura.

En caso de que los inspectores detecten deficiencias o daños que impliquen un resultado desfavorable de la inspección, el propietario deberá llevar a cabo las reparaciones oportunas, solicitando previamente la licencia municipal de obras. Una vez finalizadas las obras, el técnico responsable de la inspección hará una nueva visita, y si los daños se han reparado satisfactoriamente, emitirá el dictamen favorable.

¿Deben pagar la limpieza de la Escalera los locales?

 

Como regla general sí, salvo que el Título Constitutivo diga lo contrario. No utilizar un elemento común por parte de uno o varios propietarios no legitima a éstos para no contribuir a los gastos originados por dicho elemento común.

Establece el artículo 9.1e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que es obligación de cada propietario "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización."

Es precisamente la expresión "a lo especialmente establecido" lo que permite que algunos pisos o locales puedan ser exonerados de contribuir a determinados gastos. Ahora bien, para que un piso o local pueda no contribuir a determinados gastos comunes, dicha exoneración tiene que venir recogida el Título Constitutivo, en los Estatutos o bien establecerse mediante acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios.

Preferencia de las deudas a la comunidad de propietarios

 

El crédito de la Comunidad un Crédito Privilegiado con limites

Se reconoce una preferencia especial en relación al orden de créditos del artículo 1923 CC, ello quiere que sólo serán preferentes a los créditos de la comunidad los reconocidos a favor del Estado (1923.1) y a favor de las aseguradoras (1923.2). A su vez se trata de un crédito limitado ya que únicamente garantiza dicha preferencia sobre la vivienda o local integrada en la comunidad y no sobre el resto de los bienes del deudor y en segundo lugar está limitado exclusivamente a la parte de la anualidad vencida en curso y los tres años naturales inmediatamente anteriores, como establece el artículo 9.1. e) de la LPH:

” Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.”

Por tanto, si la deuda fuese superior a dicho importe, el resto del crédito de la comunidad debería ser calificado como común y por ello no gozaría de preferencia alguna ni frente a la ejecución hipotecaria ni frente a ninguna otra ejecución al quedar incluido dicho exceso en el artículo 1925 CC.

Tal preferencia se hace efectiva por medio de la tercería de mejor derecho que regulan los artículos 614 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , lo que conlleva un procedimiento ordinario frente al ejecutante de otro procedimiento (la entidad bancaria) y el ejecutado.

Le permite además a la comunidad beneficiarse de la afección legal que prevé el párrafo 3.1º del art. 9.1.E) LPH que dispone que "El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación". La fecha del cómputo de la afección legal o diez aquo es la fecha de adjudicación del inmueble por parte de la entidad financiera o un tercero.

Duplicidad seguro hogar y comunitario

Los seguros de local (u hogar) y de comunidad son complementarios. Por ej. el seguro de comunidad cubre daños por agua de tuberías generales (bajantes), pero no de tuberías particulares. Tampoco cubre el contenido del local.

Algunas instalaciones como las de fontanería o cerramientos -como cristales o lunas - suelen diferenciarse entre "comunitarias" (o "cobertura parcial" ) o "total" (que incluye, además de las comunitarias, las instalaciones individuales de cada piso que son las "privativas"). La Ley de Propiedad Horizontal y el art 396 del Código Civil se encargan de determinar qué es lo común y qué es lo privado.

Se recomienda aunque la Comunidad tenga seguro, un seguro de hogar que incluya un capital complementario ( mejor "a primer riesgo") para ciertas coberturas que pueden no estar cubiertas en póliza edificio, y también para complementar la posible "deficiencia" de capital de la póliza de Edificio ( a veces están en situación de "infraseguro" con el consiguiente perjuicio para el asegurado en caso de siniestro).

En caso de concurrencia tendrán eficacia ambas pólizas y las dos Compañías tendrían que indemnizar por parte proporcional, el 100 % de los daños: La indemnización nunca puede suponer un lucro para el asegurado; por ello se aconseja que la suma de ambos capitales de continente ( el de hogar y el que le corresponda por coeficiente en la Cdad., no supere el valor real de reposición al día de hoy del piso/vivienda, según m2 y calidad de construcción.