Los elementos comunes de uso privativo: terrazas y patios interiores

Definición

Los elementos comunes de uso privativo son aquellos cuyo uso puede atribuirse de forma exclusiva al propietario de un inmueble, dado que para acceder a ellos hay que hacerlo a través de un elemento privado. Es preciso que el uso de estos elementos comunes esté previsto en el título constitutivo de la propiedad horizontal o haya sido autorizado por acuerdo unánime de la comunidad. En cualquier caso, se debe tener claro que el elemento en ningún momento pierde su carácter común, de forma que el derecho de propiedad corresponde siempre a la comunidad de propietarios.

Obligaciones para el propietario

El propietario que tiene atribuido el derecho de uso de ese elemento común tiene la obligación de utilizarlo según el destino del mismo y de forma que no perjudique a la comunidad, debiendo permitir su utilización a otros propietarios cuando así proceda y siempre permitiendo el acceso a los efectos de consentir en él cuantas obras o mejoras reclamen la adecuada conservación del mismo.  De esta forma, este propietario no puede realizar en ningún caso un uso del elemento común diferente del establecido en el título constitutivo o por acuerdo unánime de la junta.

Reparación

Para resolver esta cuestión se hace imprescindible diferenciar entre los gastos de uso y mantenimiento ordinario y los que derivan de la conservación de elementos estructurales.

La jurisprudencia considera que los gastos de limpieza, cuidado y mantenimiento ordinarios del elemento común corresponden en todo caso al comunero que tiene el uso privativo, mientras que las cuestiones de tipo estructural serían responsabilidad de la comunidad de propietarios. De esta forma, aquellos daños derivados del uso ordinario o de un inadecuado mantenimiento de los elementos comunes de uso privativo serán responsabilidad de los propietarios beneficiarios, mientras que los derivados de la afectación de elementos estructurales corresponderán a la comunidad.

Artículo 10 de la LPH: será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.

En caso de duda sobre el origen de los daños a reparar éste deberá ser determinado mediante informe técnico. Cuando los daños sean originados por ambas causas (incorrecto mantenimiento y deterioro estructural), los gastos de reparación deberían repartirse según acuerden las partes.

Acceso a contadores

 

Los cuartos de contadores no son propiedad de las compañías de agua, luz, gas, etc.: pertenecen a la comunidad. En cambio los bombines de los cuartos de contadores deben de ser homologados por estas compañías para favorecer el acceso de sus técnicos. Sólo puede realizar cambios personal cualificado y autorizado por industria: debe rellenar el correspondiente boletín y recibir la oportuna licencia.

Todo propietario tiene derecho a poder ver sus contadores de agua y electricidad en cualquier momento. Por lo tanto, la Comunidad, si dispone de una llave, deberá arbitrar la forma para que esta llave esté disponible. En caso contrario, la compañía debe facilitarle el acceso cuando el propietario así se lo requiera, para hacer la oportuna lectura de su contador.

 

Animales en el contrato de alquiler

Modelo de cláusula de prohibición de animales, en este caso “peligrosos":

– se prohíbe la tenencia de animales peligrosos en el piso, salvo previo permiso expreso por escrito del arrendador. (Ocu.es)

Modelo de cláusula de admisión de animales:

–  en su caso la tenencia de animales, peligrosos o no, se enmarcará dentro de los límites que establezcan los Estatutos por los que se rige la Comunidad de Propietarios, y que el arrendatario deberá conocer, obligándose a cumplirlos. A su vez la tenencia de animales devengará inexcusablemente la obligación por parte del arrendatario de acometer una limpieza general de la vivienda al término del contrato, sea cual sea el estado de la misma, y cuyo coste se deducirá del depósito de la fianza. Ésta limpieza se ejecutará por parte de una empresa profesional de servicios de limpieza, elegida de común acuerdo con el arrendador. (Aff Asesoría)

                        La contravención de cualquiera de estas obligaciones, constatada por el arrendador, constituirá causa de resolución del contrato, al igual que el resto de causas de resolución previstas en la ley o en el presente contrato.

Los estatutos de la comunidad de vecinos pueden recoger la prohibición de animales de compañía en la finca. Sin embargo esta norma se puede impugnar en tanto priman los derechos individuales del dueño del animal.

La Ley de Propiedad Horizontal no prohíbe la tenencia de animales domésticos en las viviendas. Sin embargo, los ayuntamientos pueden limitar el número de animales que se pueden acoger en una casa. Y la legislación de las comunidades autónomas, desarrolla el concepto y requisito para declarar un espacio como núcleo zoológico.

Las propias normas de convivencia de las comunidades de vecinos recogen qué se admite y qué no. Entre las responsabilidades de los dueños se encuentra el evitar que molesten a otros propietarios, e incluso a otras mascotas. En las zonas comunes, por ejemplo, no deben molestar ni estar sueltos; deben estar debidamente censados y, por tanto, registrados en el ayuntamiento de la localidad; si algún vecino lo requiere, deberán mostrar las cartillas de vacunación; se puede acordar incluso que no utilicen el ascensor y, en caso de que ensucien espacios comunes la responsabilidad será del dueño que deberá limpiarlo. 

 

Inspección Técnica de Edificaciones (ITE)

En la mayoría de poblaciones no existen aún ordenanzas municipales que desarrollen la normativa autonómica. No obstante, a partir del 7 de Julio de 2012 es obligatorio en todo el territorio nacional, y conforme a lo establecido en el Reglamento de Rehabilitación de Edificios y Viviendas de la Comunidad Valenciana (Decreto 189/2009), para su realización se tomará de referencia el Informe de Conservación de Edificios ICE.

1. ¿Qué es la Inspección Técnica de Edificaciones (ITE)?

La ITE es una Inspección obligatoria y periódica que deben pasar todos los edificios de más de 50 años, con el fin de garantizar su SEGURIDAD y supervisar el estado de conservación del edificio. El plazo de 50 años es un mínimo que establece la ley, algunos municipios como Orihuela o Santa Pola, que sí disponen de ordenanzas municipales, han rebajado esta obligación a edificios de 40 años.

 

2. ¿Qué edificios están sujetos a la ITE?

Todas las edificaciones (viviendas, oficinas, comercios, naves...) dentro del año siguiente a aquél en que cumplan 50 años desde su construcción o rehabilitación que, por afectar profundamente al conjunto del edificio, tenga un carácter equivalente.

3. ¿Cuándo se ha de pasar la inspección?

Dentro del año siguiente en que cumplan 50 años desde su construcción o rehabilitación o dentro del plazo de 6 meses, si el propietario fuere requerido expresamente por el Ayuntamiento. Las siguientes inspecciones se realizarán, al menos, cada 5 años, desde el vencimiento del plazo en que debió presentarse la anterior.

4. ¿Cómo se pasa la Inspección?

Los propietarios, bien directamente bien a través del administrador de fincas, deberán encargar la inspección técnica a un profesional cualificado, en ejercicio, y colegiado en el correspondiente Colegio Profesional.

Estos profesionales revisarán el edificio (cubiertas y aleros, fachadas, paredes, forjados...) y consignarán los resultados de su inspección expidiendo un certificado que describa los desperfectos apreciados en el inmueble, sus posibles causas y las medidas prioritarias recomendables para asegurar su estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales o para mantener o rehabilitar sus dependencias en condiciones de habitabilidad o uso efectivo según el destino propio de ellas. Asimismo dejará constancia del grado de realización de las recomendaciones expresadas con motivo de la anterior inspección periódica.

Deberá remitirse copia del certificado al Ayuntamiento y al Colegio Profesional correspondiente.

Si el edificio está en buen estado suscribirán el dictamen favorable del informe de inspección técnica, señalando que es una construcción segura.

En caso de que los inspectores detecten deficiencias o daños que impliquen un resultado desfavorable de la inspección, el propietario deberá llevar a cabo las reparaciones oportunas, solicitando previamente la licencia municipal de obras. Una vez finalizadas las obras, el técnico responsable de la inspección hará una nueva visita, y si los daños se han reparado satisfactoriamente, emitirá el dictamen favorable.