Obras que requieren proyectos técnicos con visado obligatorio

Obras mayores.

Todas las obras mayores, derribo, cambio de uso característico, rehabilitación integral, obra nueva y elementos de urbanización adscritos al edificio, requerirán Proyecto de Ejecución Visado y Certificado Final de Obra Visado según queda bien definido en los artículos 2.1. y 2.2. de la LOE.

Obras menores que requieren proyectos técnicos visados.

1. Obras de intervención parcial o total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico artístico que afecten a los elementos o partes objeto de protección.
2. Obras de refuerzo estructural en la edificación.
3. Obras de reforma interior de viviendas y locales que intervengan en la estructura.
4. Obras de Reforma o Derribo de tabiquería en el interior de viviendas o locales con estructura sustentante de madera.
5. Obras para la instalación de nuevos ascensores.
6. Obras de mejora de la accesibilidad como instalación de rampas, plataformas elevadoras y salva escaleras que afecten de forma relevante a la estructura.
7. Obras en fachadas en las que se modifique la composición exterior o los materiales de acabado.
8. Obras de cubiertas en los que se modifique la envolvente o cualquier elemento estructural.
9. Proyectos/Certificados de grúas, andamios y montacargas.
10. Proyectos de legalización de las obras señaladas en los puntos anteriores.
11. Certificados Finales de Obra de todos los proyectos señalados en los puntos anteriores.

Manuel Sagastume. Decano Presidente COAVN.

Alteraciones de la fachada

El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del         edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los     derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien             represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad      de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

El Artículo 10.3.b) LPH admite alteraciones de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, siempre que cumplan una serie de requisitos:

i)                    la iniciativa del propietario interesado en la solicitud,

ii)                  la autorización administrativa y

iii)                el acuerdo previo de la Comunidad por un régimen de mayoría cualificada de 3/5 del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

iv)                La ley también establece la necesidad, en su caso, del consentimiento de los titulares afectados.

Las obras deben cumplir los requisitos a que alude el art. 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo: la constitución y modificación del “complejo inmobiliario” deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca, excepto cuando el número y características de los elementos privativos que se creen ya resulten de la licencia de construcción del edificio, o cuando la modificación no provoque un incremento del número de componentes privativos.

Coeficiente de Propiedad y Cuota de Participación

Coeficiente de Propiedad y Cuota de Participación aunque muy similares no deben confundirse.

Coeficiente de Propiedad: es el valor porcentual que asigna el promotor, constructor, etc. cuando un edificio se divide en pisos o locales. La suma de todos los coeficientes es 100%.

Cuota de Participación: “a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad”. Art. 3 LPH.  “Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes". Art. 5 LPH.

Ambos valores no tienen por qué ser coincidentes. Un local comercial puede tener un Coeficiente de Propiedad elevado debido a sus dimensiones y, sin embargo, al no hacer uso de ascensor, portales, limpieza de escaleras, etc., puede tener una Cuota de Participación muy baja.

La Cuota de Participación la determina el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo unánime de todos los propietarios, por laudo o por resolución judicial.

Cuota de participación=m2 útiles de cada propietario/m2 totales de la comunidad

La suma de todas las cuotas debe dar como resultado la unidad.

Se puede modificar la Cuota de Participación por acuerdo unánime de todos los propietarios. No obstante, si un vecino entiende que la cuota ha sido establecida de forma arbitraria y el acuerdo le perjudica, puede impugnar judicialmente la asignación de cuotas.

Feliz año 2017

 

¡Nuestros mejores deseos para 2017!