Piscina comunitaria

La piscina comunitaria, como nueva instalación en una Comunidad, no es una obra obligatoria. Por tanto el Acuerdo para su instalación requiere de una mayoría cualificada (3/5).

Además del coste de la propia instalación, habrá que valorar el mantenimiento, la contratación de un socorrista en caso de ser requerido por las dimensiones de la piscina, y el coste de las posibles reparaciones (habitualmente por filtraciones).

En caso de no estar de acuerdo con su instalación: procederá votar en contra en Junta General de Propietarios, indicando que de forma expresa conste en Acta la oposición. Para ello se deberá estar al corriente de pagos a la Comunidad.

Una vez se ha votado en contra, no se estará obligado al pago de la parte proporcional del coste de la instalación, siempre que éste suponga más de 3 cuotas ordinarias mensuales. La Comunidad podrá prohibir, si cuenta con los medios, el uso de la instalación por parte de los propietarios opositores. Y si en un futuro éstos cambian de opinión y desean usar las instalaciones, podrán hacerlo, previo pago pago de la parte proporcional del coste de la instalación, más intereses.

Servidumbre de aguas

La servidumbre natural de aguas se puede constituir por ley, por acuerdo entre las partes, por prescripción adquisitiva o mediante título, arts. 552 a 563 del Código Civil.

Es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro, en este caso, los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que, naturalmente, y sin obra del hombre, descienden de los predios superiores.

Genera obligaciones para los propietarios de ambos predios: los dueños de los predios inferiores no están legitimados para realizar obras que impidan la servidumbre, ni los de los predios superiores podrán llevar a cabo obras que la alteren, haciéndola más gravosa.

Presupuestos necesarios:

1. Las fincas afectadas deben estar situadas en línea descendiente las unas de las otras.
2. Naturaleza rústica de las mismas, nunca urbana.
3. El discurrir de las aguas debe estar constituido por un curso natural, sin intervención, en mucho o en poco, de la mano del hombre.

En caso contrario, si los terrenos son de naturaleza urbana o ha intervenido la mano del hombre en el curso de las aguas, nos encontraríamos ante la llamada servidumbre de desagüe, art. 586 CC.

Clases de servidumbres de aguas:

- Servidumbre de saca de agua y abrevadero, que tiene el carácter de forzosa, es decir, que únicamente puede constituirse por ley, y solamente puede imponerse por causa de utilidad pública cuando se establece en favor de una población, previa la correspondiente indemnización.

Llevan consigo, además, la obligación del dueño del predio sirviente de dar paso a las personas y ganados hasta el punto donde han de utilizar el agua y se encuentran reguladas en los arts. 555 y 556 del Código Civil.

- Servidumbre de acueducto, recogida en los arts. 557 a 561 del Código Civil. Es considerada como continua y aparente, por lo que se adquiere por la prescripción de 20 años o derivada de un título, como puede ser, por ejemplo, un acuerdo transaccional que haya sido homologado judicialmente.

Consiste en que todo aquel que quiera servirse del agua de que pueda disponer para una finca suya, tiene derecho a hacerla pasar por los predios intermedios, con obligación de indemnizar a sus dueños y a los de los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las aguas.

IEE desfavorable

Gestionar un IEE, Informe de Evaluación de Edificio desfavorable por parte de la comunidad de propietarios implica la realización de las llamadas obras de subsanación de deficiencias: actuaciones mínimas que hay que llevar a cabo en un edificio para que éste recupere las condiciones óptimas de seguridad y estabilidad.

IEE desfavorable que no requiere proyecto técnico

Una vez concluidas las obras de rehabilitación se deberá redactar un certificado de idoneidad. Este documento lo elabora un técnico competente y certifica la idoneidad de las actuaciones ejecutadas, es decir, que las obras han subsanado correctamente las deficiencias detectadas en el IEE desfavorable.

lEE desfavorable que requiere proyecto técnico

Con dicho proyecto se solicitará la licencia de obras y se llevarán a cabo las mismas bajo dirección facultativa.

Al finalizar las obras será necesario presentar un certificado final de obra, que dará por concluidas las mismas y permitirá la anotación del edificio en el Registro de edificios y construcciones, en el que se encuentran todos aquellos edificios que tienen acreditada su seguridad constructiva.

Pagar todos por igual o por Cuota de Participación

Ambas opciones son válidas para sufragar los pagos de mantenimiento general.

En 1º lugar, rigen los Estatutos, debidamente registrados.

En 2º lugar, los Acuerdos de la Junta de Propietarios, adoptados por unanimidad. Por ejemplo, la aprobación anual de cuentas en Junta General Ordinaria.

La ley establece como criterio general que se hagan por Cuota de Participación, si bien deja la puerta abierta a otra modalidad como puede ser la de pagos igualitarios. Para la validez del Acuerdo frente a terceros, es decir, vecinos nuevos que lleguen al inmueble, el Acta de dicha Junta deberá estar registrada en el Registro de la Propiedad, en caso contrario se podrá pedir el cumplimiento de la Ley: por Cuota de Participación.

Cuota de Participación: “a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad”. Art. 3 LPH.  “Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes". Art. 5 LPH.

Cuota de Participación=m2 útiles de cada propietario/m2 totales de la comunidad