Inasistencia a Junta de Propietarios

Cuando en una Junta de Propietarios no asista ningún propietario, se deberá poner una diligencia en el acta por parte del Secretario, dando la Junta por no celebrada.

Inasistencia de Secretario-Administrador: la reunión se puede seguir celebrando nombrando al principio de la Junta quién se va a hacer cargo como Secretario accidental de la Junta. 

Artículo 13.5 de la LPH: 

Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.

En la misma Junta se puede acordar por mayoría que el cargo de Secretario-Administrador accidental recaiga sobre otro propietario o bien sobre persona ajena a la propiedad en tanto que se entienda por parte de todos que reúne cualificación profesional para ejercer dicho puesto accidental.

Inasistencia de Presidente y Secretario-administrador: no por ello se deberá desconvocar una Junta, ésta será presidida y actuará de Secretario aquel propietario que en ese momento decida la Asamblea. En esta Junta se podrá decidir y revocar todos los acuerdos que vayan en el orden del día, incluso el cambio de la Junta de Gobierno si así viniera indicado en la propia convocatoria. Cualquier decisión en principio será válida y de carácter ejecutivo, sin perjuicio lógicamente que puedan ser impugnados siguiendo el trámite del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Para todas aquellas cuestiones que se necesite la intervención del Presidente y éste se encontrara impedido, el Vicepresidente, si está nombrado en junta anterior tiene la capacidad para poder ejercer las funciones del Presidente, según determina el artículo 13.4 de la LPH.

Está admitido en la práctica, sin que haya jurisprudencia contraria, que un empleado o representante del Administrador pueda acudir a las juntas de propietarios y actúe como Secretario. El Administrador responderá de todas las actuaciones realizadas por el sustituto.

Artículo 1.721 del Código civil:

El mandatario puede nombrar sustituto si el mandante no se lo ha prohibido; pero responde de la gestión del sustituto:

1. Cuando no se le dio facultad para nombrarlo.

2. Cuando se le dio esta facultad, pero sin designar la persona, y el nombrado era notoriamente incapaz o insolvente.

Lo hecho por el sustituto nombrado contra la prohibición del mandante será nulo.

Empate en Junta de propietarios

En caso de empate:

1- El presidente no dispone de voto de calidad.

2- El voto de los ausentes sólo cabe cuando la votación requiera unanimidad o mayoría cualificada de 3/5, salvo materias de los arts. 10.3 y 17.1 y 4 LPH.

3- En principio, al existir un empate a votos en una cuestión que requiera mayoría simple, se tendrán en cuenta las cuotas de coeficientes, es decir, se aprobaría el acuerdo que cuente con los mismos votos pero con más cuota de propiedad en la comunidad, más coeficiente.  Si algún propietario no está conforme tiene el derecho a la impugnación en los juzgados.

4- Si hay empate a votos y a coeficientes, cabe el juicio de equidad o proceso de equidad. Éste tiene como finalidad que el Juez resuelva con sentido común y lógica mediante una “resolución de equidad” si un acuerdo que necesita de mayoría simple pero que no se puede lograr por no reunir los votos o coeficientes necesarios, es conveniente o no para los intereses de la Comunidad. Art. 17.7 LPH:

Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de las costas.

¿El embargo permite que no prescriba la deuda?

Acción de ejecución en los Tribunales

Una vez abierta la acción de ejecución en los Tribunales, se suele solicitar cada cierto tiempo algún embargo, por la parte que quiere cobrar aunque sólo sea, pedir bancos, o embargos de devolución de la renta, esto se hace sistemáticamente por los abogados para mantener abierto el procedimiento ejecutivo, por si en algún momento consta algún ingreso, saldo, etc.

Cuando el deudor no se opone ni paga en el Juicio Monitorio, se declara sentencia por la deuda reclamada.

El deudor responde de la deuda con todos sus bienes presentes y futuros, si la traba de embargo no es efectiva, no es que prescriba, es que simplemente no se puede embargar. Si se trata de bienes inscribibles, la anotación preventiva de embargo caduca a los 4 años, pero en el caso de dinero o salarios, etc. si no se encuentran bienes que embargar, la deuda sigue estando ahí, y el acreedor puede pedir de nuevo embargo ante el Juzgado.

Agencia Tributaria

La Agencia Tributaria, puede seguir haciendo embargos, por ejemplo bancarios, que hayan sido negativos, y con ello restablecer el plazo de cuatro años, para que no prescriba la deuda.

Si la Agencia Tributaria, no hiciera ninguna actuación, es decir si ha paralizado el expediente administrativo, sin ninguna actividad, la deuda puede estar prescrita.

También, ha podido perseguir todos sus bienes, y declararle fallido. Con lo cual la deuda ha prescrito de forma oficial.

Anotación preventiva de embargo

¿Qué es un embargo preventivo?

Es la retención preventiva, provisional y cautelar de los bienes de una persona en pago de una deuda pendiente, autorizada por un juez u otro organismo competente. El embargo preventivo se acuerda para garantizar el cumplimiento de una sentencia futura, para el caso que no se pague la cantidad a la que se condene o se retrase el cumplimiento de la obligación. Si el objeto del embargo es un bien inmueble, se practica una inscripción (denominada anotación) por mandamiento judicial en el Registro de la Propiedad.

De momento el deudor no pierde el bien, pero sí se limita la posibilidad de transmisión, ya que el comprador adquiriría el inmueble con una carga que lo grava, el embargo, lo que resulta altamente desaconsejable.

El embargo dictado en ejecución de sentencia firme sí que supone la pérdida del bien, ya que el Juzgado puede acordar la subasta del mismo para pagar la deuda.

¿Cuándo caduca una anotación preventiva de embargo en el Registro de la Propiedad?

Las anotaciones preventivas judiciales de embargo practicadas con posterioridad al 8 de enero de 2001 (fecha de la entrada en vigor de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil) caducan a los cuatros años desde la fecha de la anotación, salvo que se solicite su prórroga por un plazo de cuatro años más antes de la caducidad del asiento. Y así podrán practicarse sucesivas prórrogas en los mismos términos.

Las anotaciones de embargo practicadas con anterioridad al 8 de enero de 2001, se rigen por la ley anterior, que permitía prorrogarlas indefinidamente, por lo que no cabe su cancelación por caducidad.

En este último caso para solicitar su cancelación, deberá acreditarse mediante testimonio de la resolución judicial firme, que el proceso judicial ha concluido o se aporte el correspondiente mandamiento judicial ordenando la cancelación de la anotación de embargo.

Adquirir una vivienda con una anotación de embargo supone adquirir el inmueble con una CARGA y mientras esa deuda no se liquide el inmueble puede ser objeto de ejecución, por lo que antes de proceder a la adquisición debe consultarse con un profesional las posibilidades de cancelación de esa carga.