Obligatoriedad de los Estatutos

 

Con frecuencia los propietarios de un edificio residencial confunden el título constitutivo con los estatutos de la comunidad. Dos instrumentos distintos con funciones también diferentes: mientras que el título viene a describir el edificio con sus servicios e instalaciones, además de sus pisos o locales con las correspondientes asignaciones de cuotas de participación; los estatutos contienen las normas para el ejercicio de los derechos y obligaciones de todo propietario en el ámbito de la comunidad. Por cierto, estos últimos tampoco deben confundirse con las llamadas normas de régimen interior cuya finalidad es regular los detalles de la convivencia.

La Ley de Propiedad Horizontal establece al respecto de los estatutos lo siguiente:
"(…)El título constitutivo podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad (…)."

Esto es, aunque es recomendable disponer de estatutos, no son obligatorios por Ley. Es más, pueden o no estar incluidos en el título constitutivo ya que la validez de este último no depende de su inclusión. Ahora bien, a diferencia del título, que puede existir sin los estatutos, éstos no pueden hacerlo sin un título constitutivo previo.

También puede suceder que no se incluyan al principio pero que posteriormente los propietarios los aprueben. En este sentido, para su aprobación será necesaria la adopción de un acuerdo al respecto por unanimidad. Esta regla tiene como clara excepción que hayan sido otorgados junto con el título por el promotor o propietario único del edificio.

En defecto de estatutos se aplica la Ley de Propiedad Horizontal que tiene un carácter preferente, de tal forma que ninguna norma estatutaria puede contradecir su contenido ya que, en caso contrario, será nula de pleno derecho y, por lo tanto, no aplicable.

Para terminar, si finalmente la comunidad decide aprobar unos estatutos, éstos pueden incluir reglas relativas a las siguientes cuestiones:
-Constitución y ejercicio del derecho de propiedad.
-Uso o destino del edificio y sus elementos comunes.
-Uso o destino de los pisos o locales.
-Uso de instalaciones o servicios.
-Gastos, administración o gobierno.

Para su validez, no es necesario que se inscriban en el Registro de la Propiedad. En cambio, sí será exigible su inscripción si queremos que sean oponibles a terceros adquirentes de buena fe,  salvo que en el momento de la compra el interesado firme un documento en el que afirme conocer la existencia de los mismos.

Ser administrador concursal

Condiciones subjetivas para el nombramiento de administradores concursales.

 

1. La administración concursal estará integrada por un único miembro, que deberá reunir alguna de las siguientes condiciones:

1º Ser abogado en ejercicio con cinco años de experiencia profesional efectiva en el ejercicio de la abogacía, que hubiera acreditado formación especializada en Derecho Concursal.

2º Ser economista, titulado mercantil o auditor de cuentas con cinco años de experiencia profesional, con especialización demostrable en el ámbito concursal.

También podrá designarse a una persona jurídica en la que se integre, al menos, un abogado en ejercicio y un economista, titulado mercantil o auditor de cuentas, y que garantice la debida independencia y dedicación en el desarrollo de las funciones de administración concursal.

(…)

4. Los administradores concursales profesionales se nombrarán por el juez procurando una distribución equitativa de designaciones entre los incluidos en las listas que existan.

No obstante, el juez:

1º. Podrá, apreciándolo razonadamente, designar a unos concretos administradores concursales cuando el previsible desarrollo del proceso exija una experiencia o unos conocimientos o formación especiales, como los vinculados a asegurar la continuidad de la actividad empresarial o que se puedan deducir de la complejidad del concurso.

2º. Para concursos ordinarios deberá designar a quienes acrediten su participación como administradores o auxiliares delegados en otros concursos ordinarios o, al menos, tres concursos abreviados, salvo que el juez considere, de manera motivada, idónea la formación y experiencia de los que designe en atención a las características concretas del concurso”.

(…)

 

La reforma de la Ley Concursal introduce, entre muchas otras, una importante modificación en su Art. 27, regulador de las “Condiciones subjetivas para el nombramiento de administradores concursales”, en vigor a partir del 1 de enero de 2012. Se añaden, asimismo, otros requerimientos referentes a la exigencia de un seguro de RC o del señalamiento de una dirección electrónica que cumpla las condiciones de seguridad de las comunicaciones electrónicas.

Cómo se formula la minuta y a cuánto asciende.

Una empresa entra en concurso de acreedores. Los administradores deben determinar a cuánto asciende su activo y su pasivo. A esas cantidades les aplicarán un arancel y de esta manera fijarán sus honorarios. Tras tener el visto bueno del juez, el 50 % de esa cantidad la podrán cobrar en una primera fase, cuando presenten el informe concursal. El otro 50 % lo cobrarán al final de la fase del convenio o de liquidación, e incluso mes a mes durante un período determinado.

 

Los emolumentos de los administradores serán elevados o reducidos en función del trabajo que tengan que realizar. No es lo mismo gestionar una empresa industrial con 100 millones de pasivo, prácticamente nada de activo, y con 200 trabajadores, con los que hay que negociar, que una compañía inmobiliaria sin empleados y cuyo activo es similar a su pasivo. El sistema de aranceles no tiene en cuenta esta realidad, al igual que tampoco se establece un límite en la escala superior, lo que provoca que los honorarios se disparen. Eso sí, también existe el caso contrario, procesos donde el trabajo se amontona y no hay de dónde cobrar.

La minuta que cobraron los administradores de Martinsa-Fadesa, uno de los mayores concursos de acreedores de la historia de Europa, en una primera fase del proceso de suspensión de pagos, fue de doce millones de euros.