Los elementos comunes de uso privativo: terrazas y patios interiores

Definición

Los elementos comunes de uso privativo son aquellos cuyo uso puede atribuirse de forma exclusiva al propietario de un inmueble, dado que para acceder a ellos hay que hacerlo a través de un elemento privado. Es preciso que el uso de estos elementos comunes esté previsto en el título constitutivo de la propiedad horizontal o haya sido autorizado por acuerdo unánime de la comunidad. En cualquier caso, se debe tener claro que el elemento en ningún momento pierde su carácter común, de forma que el derecho de propiedad corresponde siempre a la comunidad de propietarios.

Obligaciones para el propietario

El propietario que tiene atribuido el derecho de uso de ese elemento común tiene la obligación de utilizarlo según el destino del mismo y de forma que no perjudique a la comunidad, debiendo permitir su utilización a otros propietarios cuando así proceda y siempre permitiendo el acceso a los efectos de consentir en él cuantas obras o mejoras reclamen la adecuada conservación del mismo.  De esta forma, este propietario no puede realizar en ningún caso un uso del elemento común diferente del establecido en el título constitutivo o por acuerdo unánime de la junta.

Reparación

Para resolver esta cuestión se hace imprescindible diferenciar entre los gastos de uso y mantenimiento ordinario y los que derivan de la conservación de elementos estructurales.

La jurisprudencia considera que los gastos de limpieza, cuidado y mantenimiento ordinarios del elemento común corresponden en todo caso al comunero que tiene el uso privativo, mientras que las cuestiones de tipo estructural serían responsabilidad de la comunidad de propietarios. De esta forma, aquellos daños derivados del uso ordinario o de un inadecuado mantenimiento de los elementos comunes de uso privativo serán responsabilidad de los propietarios beneficiarios, mientras que los derivados de la afectación de elementos estructurales corresponderán a la comunidad.

Artículo 10 de la LPH: será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.

En caso de duda sobre el origen de los daños a reparar éste deberá ser determinado mediante informe técnico. Cuando los daños sean originados por ambas causas (incorrecto mantenimiento y deterioro estructural), los gastos de reparación deberían repartirse según acuerden las partes.

Acceso a contadores

 

Los cuartos de contadores no son propiedad de las compañías de agua, luz, gas, etc.: pertenecen a la comunidad. En cambio los bombines de los cuartos de contadores deben de ser homologados por estas compañías para favorecer el acceso de sus técnicos. Sólo puede realizar cambios personal cualificado y autorizado por industria: debe rellenar el correspondiente boletín y recibir la oportuna licencia.

Todo propietario tiene derecho a poder ver sus contadores de agua y electricidad en cualquier momento. Por lo tanto, la Comunidad, si dispone de una llave, deberá arbitrar la forma para que esta llave esté disponible. En caso contrario, la compañía debe facilitarle el acceso cuando el propietario así se lo requiera, para hacer la oportuna lectura de su contador.

 

Animales en el contrato de alquiler

Modelo de cláusula de prohibición de animales, en este caso “peligrosos":

– se prohíbe la tenencia de animales peligrosos en el piso, salvo previo permiso expreso por escrito del arrendador. (Ocu.es)

Modelo de cláusula de admisión de animales:

–  en su caso la tenencia de animales, peligrosos o no, se enmarcará dentro de los límites que establezcan los Estatutos por los que se rige la Comunidad de Propietarios, y que el arrendatario deberá conocer, obligándose a cumplirlos. A su vez la tenencia de animales devengará inexcusablemente la obligación por parte del arrendatario de acometer una limpieza general de la vivienda al término del contrato, sea cual sea el estado de la misma, y cuyo coste se deducirá del depósito de la fianza. Ésta limpieza se ejecutará por parte de una empresa profesional de servicios de limpieza, elegida de común acuerdo con el arrendador. (Aff Asesoría)

                        La contravención de cualquiera de estas obligaciones, constatada por el arrendador, constituirá causa de resolución del contrato, al igual que el resto de causas de resolución previstas en la ley o en el presente contrato.

Los estatutos de la comunidad de vecinos pueden recoger la prohibición de animales de compañía en la finca. Sin embargo esta norma se puede impugnar en tanto priman los derechos individuales del dueño del animal.

La Ley de Propiedad Horizontal no prohíbe la tenencia de animales domésticos en las viviendas. Sin embargo, los ayuntamientos pueden limitar el número de animales que se pueden acoger en una casa. Y la legislación de las comunidades autónomas, desarrolla el concepto y requisito para declarar un espacio como núcleo zoológico.

Las propias normas de convivencia de las comunidades de vecinos recogen qué se admite y qué no. Entre las responsabilidades de los dueños se encuentra el evitar que molesten a otros propietarios, e incluso a otras mascotas. En las zonas comunes, por ejemplo, no deben molestar ni estar sueltos; deben estar debidamente censados y, por tanto, registrados en el ayuntamiento de la localidad; si algún vecino lo requiere, deberán mostrar las cartillas de vacunación; se puede acordar incluso que no utilicen el ascensor y, en caso de que ensucien espacios comunes la responsabilidad será del dueño que deberá limpiarlo. 

 

Inspección Técnica de Edificaciones (ITE)

En la mayoría de poblaciones no existen aún ordenanzas municipales que desarrollen la normativa autonómica. No obstante, a partir del 7 de Julio de 2012 es obligatorio en todo el territorio nacional, y conforme a lo establecido en el Reglamento de Rehabilitación de Edificios y Viviendas de la Comunidad Valenciana (Decreto 189/2009), para su realización se tomará de referencia el Informe de Conservación de Edificios ICE.

1. ¿Qué es la Inspección Técnica de Edificaciones (ITE)?

La ITE es una Inspección obligatoria y periódica que deben pasar todos los edificios de más de 50 años, con el fin de garantizar su SEGURIDAD y supervisar el estado de conservación del edificio. El plazo de 50 años es un mínimo que establece la ley, algunos municipios como Orihuela o Santa Pola, que sí disponen de ordenanzas municipales, han rebajado esta obligación a edificios de 40 años.

 

2. ¿Qué edificios están sujetos a la ITE?

Todas las edificaciones (viviendas, oficinas, comercios, naves...) dentro del año siguiente a aquél en que cumplan 50 años desde su construcción o rehabilitación que, por afectar profundamente al conjunto del edificio, tenga un carácter equivalente.

3. ¿Cuándo se ha de pasar la inspección?

Dentro del año siguiente en que cumplan 50 años desde su construcción o rehabilitación o dentro del plazo de 6 meses, si el propietario fuere requerido expresamente por el Ayuntamiento. Las siguientes inspecciones se realizarán, al menos, cada 5 años, desde el vencimiento del plazo en que debió presentarse la anterior.

4. ¿Cómo se pasa la Inspección?

Los propietarios, bien directamente bien a través del administrador de fincas, deberán encargar la inspección técnica a un profesional cualificado, en ejercicio, y colegiado en el correspondiente Colegio Profesional.

Estos profesionales revisarán el edificio (cubiertas y aleros, fachadas, paredes, forjados...) y consignarán los resultados de su inspección expidiendo un certificado que describa los desperfectos apreciados en el inmueble, sus posibles causas y las medidas prioritarias recomendables para asegurar su estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales o para mantener o rehabilitar sus dependencias en condiciones de habitabilidad o uso efectivo según el destino propio de ellas. Asimismo dejará constancia del grado de realización de las recomendaciones expresadas con motivo de la anterior inspección periódica.

Deberá remitirse copia del certificado al Ayuntamiento y al Colegio Profesional correspondiente.

Si el edificio está en buen estado suscribirán el dictamen favorable del informe de inspección técnica, señalando que es una construcción segura.

En caso de que los inspectores detecten deficiencias o daños que impliquen un resultado desfavorable de la inspección, el propietario deberá llevar a cabo las reparaciones oportunas, solicitando previamente la licencia municipal de obras. Una vez finalizadas las obras, el técnico responsable de la inspección hará una nueva visita, y si los daños se han reparado satisfactoriamente, emitirá el dictamen favorable.

¿Deben pagar la limpieza de la Escalera los locales?

 

Como regla general sí, salvo que el Título Constitutivo diga lo contrario. No utilizar un elemento común por parte de uno o varios propietarios no legitima a éstos para no contribuir a los gastos originados por dicho elemento común.

Establece el artículo 9.1e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que es obligación de cada propietario "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización."

Es precisamente la expresión "a lo especialmente establecido" lo que permite que algunos pisos o locales puedan ser exonerados de contribuir a determinados gastos. Ahora bien, para que un piso o local pueda no contribuir a determinados gastos comunes, dicha exoneración tiene que venir recogida el Título Constitutivo, en los Estatutos o bien establecerse mediante acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios.

Preferencia de las deudas a la comunidad de propietarios

 

El crédito de la Comunidad un Crédito Privilegiado con limites

Se reconoce una preferencia especial en relación al orden de créditos del artículo 1923 CC, ello quiere que sólo serán preferentes a los créditos de la comunidad los reconocidos a favor del Estado (1923.1) y a favor de las aseguradoras (1923.2). A su vez se trata de un crédito limitado ya que únicamente garantiza dicha preferencia sobre la vivienda o local integrada en la comunidad y no sobre el resto de los bienes del deudor y en segundo lugar está limitado exclusivamente a la parte de la anualidad vencida en curso y los tres años naturales inmediatamente anteriores, como establece el artículo 9.1. e) de la LPH:

” Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.”

Por tanto, si la deuda fuese superior a dicho importe, el resto del crédito de la comunidad debería ser calificado como común y por ello no gozaría de preferencia alguna ni frente a la ejecución hipotecaria ni frente a ninguna otra ejecución al quedar incluido dicho exceso en el artículo 1925 CC.

Tal preferencia se hace efectiva por medio de la tercería de mejor derecho que regulan los artículos 614 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , lo que conlleva un procedimiento ordinario frente al ejecutante de otro procedimiento (la entidad bancaria) y el ejecutado.

Le permite además a la comunidad beneficiarse de la afección legal que prevé el párrafo 3.1º del art. 9.1.E) LPH que dispone que "El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación". La fecha del cómputo de la afección legal o diez aquo es la fecha de adjudicación del inmueble por parte de la entidad financiera o un tercero.

Duplicidad seguro hogar y comunitario

Los seguros de local (u hogar) y de comunidad son complementarios. Por ej. el seguro de comunidad cubre daños por agua de tuberías generales (bajantes), pero no de tuberías particulares. Tampoco cubre el contenido del local.

Algunas instalaciones como las de fontanería o cerramientos -como cristales o lunas - suelen diferenciarse entre "comunitarias" (o "cobertura parcial" ) o "total" (que incluye, además de las comunitarias, las instalaciones individuales de cada piso que son las "privativas"). La Ley de Propiedad Horizontal y el art 396 del Código Civil se encargan de determinar qué es lo común y qué es lo privado.

Se recomienda aunque la Comunidad tenga seguro, un seguro de hogar que incluya un capital complementario ( mejor "a primer riesgo") para ciertas coberturas que pueden no estar cubiertas en póliza edificio, y también para complementar la posible "deficiencia" de capital de la póliza de Edificio ( a veces están en situación de "infraseguro" con el consiguiente perjuicio para el asegurado en caso de siniestro).

En caso de concurrencia tendrán eficacia ambas pólizas y las dos Compañías tendrían que indemnizar por parte proporcional, el 100 % de los daños: La indemnización nunca puede suponer un lucro para el asegurado; por ello se aconseja que la suma de ambos capitales de continente ( el de hogar y el que le corresponda por coeficiente en la Cdad., no supere el valor real de reposición al día de hoy del piso/vivienda, según m2 y calidad de construcción.

Buzones: normativa

Según la Ley de Edificación, toda vivienda, para conseguir la licencia de ocupación, "debe disponer de las instalaciones necesarias para recibir el servicio postal". La normativa recoge la obligatoriedad de la instalación por parte de la totalidad de propietarios del edificio. Estos en su conjunto deberán sufragar los gastos originados por la instalación y su posterior mantenimiento.En el caso de nuevas construcciones, es el promotor quien debe hacerse cargo.

La propiedad de las taquillas ubicadas en las viviendas pertenece a los residentes del domicilio. Los casilleros tienen la consideración de elemento común, una consideración que no impide que cada uno de los copropietarios tenga un derecho de uso exclusivo y excluyente sobre el buzón concreto que se le ha asignado, ya que su uso tiene un fin individual.

El artículo 34 de la Ley del Servicio Postal especifica que los buzones domiciliarios "deberán reunir las características necesarias que garanticen la propiedad, el secreto y la inviolabilidad de los envíos postales". Según el reglamento, "el número de buzones ha de corresponderse con el número de viviendas y locales de la finca, más otro receptáculo, el número 1, reservado para las devoluciones de envíos". Los buzones deberán estar numerados, "a partir del número 2, de manera correlativa, contando de izquierda a derecha y de arriba abajo, ordenados por pisos y puertas". También recomienda añadir el nombre completo de los propietarios o la denominación social en caso de ser una persona jurídica el titular del local o vivienda. Además, Correos precisa que deben fijarse en una pared para que no puedan trasladarse de lugar, ubicados en una zona de fácil acceso y a una altura que permita su cómoda utilización.

El incumplimiento de estos requisitos implicaría la suspensión de la entrega de la correspondencia y los envíos pasarían a entregarse en la oficina de Correos más próxima.

Nota extensa

Junto a la Nota Simple, la nota extensa es otra de las formas de publicidad del contenido del Registro de la Propiedad.

 

– La nota simple contiene un extracto del contenido del Registro de la Propiedad relativo a una finca, y por tanto tiene un contenido más resumido.

 

– La nota extensa, recoge información sobre toda la vida de la finca, ya que es una fotocopia literal de los Libros de Registro. 

 

Sirve por ejemplo para conocer:

 - Cuándo accedió la finca al registro por primera vez.

 - Las distintas transmisiones de que ha sido objeto.

 - Las cargas y gravámenes..

 - Las agrupaciones, segregaciones, etc. que se han llevado a cabo sobre la finca, con referencia a la finca matriz.

 - Quienes han sido los sucesivos titulares.

 -  Identificación de la finca: Metros o superficie/Ubicación/Linderos.

 - Titulares de algún derecho sobre la finca, por ejemplo una hipoteca, un embargo…

 

 

 

Referencia catastral

El texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI) aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, establece la obligación de que la referencia catastral, como identificador único de los bienes inmuebles, conste en todos los documentos con trascendencia real.

Por su parte el Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, que lo desarrolla (en adelante RLCI), consagra el principio de conservación de la referencia catastral, por lo que no podrá modificarse sin causa regulada que lo justifique.

Otro criterio fijado por el RLCI es la prohibición de reutilizar referencias catastrales que hubiesen correspondido con anterioridad a otros bienes inmuebles. Se especifica asimismo en el citado texto reglamentario que la variación en la clase de los bienes inmuebles no determinará por sí mismo el cambio de la referencia catastral, y se regulan los supuestos de agrupación, agregación, división y

segregación, así como la asignación de referencia catastral en las inscripciones de bienes inmuebles en régimen de propiedad horizontal.

Por último el RLCI posibilita la asignación de referencias catastrales provisionales, a petición del notario que autorice la escritura pública correspondiente. La presente Circular recoge y precisa, en su caso, las normas anteriores así como distintos supuestos que pueden presentarse en su aplicación.

Responsabilidad del Presidente de la Comunidad de Propietarios

Son deberes del Presidente:

• Debe de cumplir de forma diligente, aquellos mandatos o acuerdos que se hayan adoptado en la Junta de Propietarios.
• Debe de realizar aquellos trabajos u obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble, de sus servicios e instalaciones comunes.
• Debe de dar el visto bueno a las certificaciones de estar al corriente de pago de un propietario, corresponsabilizándose junto con el propietario de la exactitud de los datos.
• Puede y debe proponer a la Junta de Propietarios la iniciación del procedimiento monitorio contra aquellos propietarios que no cumplan con sus pagos a la Comunidad, y así un largo etc.

Así mismo corresponde a la Junta de propietarios, y no al Presidente (artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal):

• Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
• Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
• Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c.
• Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
• Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

Ejemplos de acciones contra el Presidente por su Responsabilidad Civil:

• No realizar o materializar los acuerdos adoptados en la Junta o bien ejecutarlos de forma inadecuada dando lugar a un perjuicio a un tercero o a otro propietario.
• Resolver contratos anteriores de forma unilateral sin el acuerdo previo de la Junta de Propietarios.
• Retrasar la emisión del certificado de deuda con perjuicio para el vendedor.

El incumplimiento puede venir dado frente a los propios copropietarios o frente a terceros, ejemplo (proveedores). La Responsabilidad del Presidente de la Comunidad, es considerada una responsabilidad contractual. No obstante, los actos que el presidente realice tendrán eficacia frente a los terceros con los que haya podido contratar.

Si en el ejercicio de sus funciones el presidente se extralimita, o actúa unilateralmente de forma que perjudique los intereses generales de la Comunidad, los propietarios pueden exigir responsabilidad civil con base en el art.1101 del Código civil y en el art.1902 del mismo cuerpo legal y deberá responder de su gestión ante la Junta de propietarios, que es el órgano al que está subordinado jerárquicamente. Esa responsabilidad consistirá, aparte de una remoción del cargo, en una indemnización económica por los daños y perjuicios ocasionados, según prevén las normas del mandato.

El presidente de la comunidad únicamente ostenta la representación de la junta de propietarios a través de acuerdos válidos y en los términos de los mismos, por lo que dentro del cumplimiento de sus obligaciones, no puede traspasar los límites del mandato, debe atenerse a las instrucciones de la junta de propietarios. El art.1726 del Código Civil hace al mandatario, al presidente de la comunidad, responsable no solamente del dolo, sino también de la culpa, que deberá estimarse con más o menos rigor por los Tribunales.

En determinados casos también se le podrá exigir al presidente Responsabilidad Penal:

• Delito de apropiación indebida: Conforme al artículo 253 del Código Penal comete este delito quien en perjuicio de otro, en este caso la Comunidad, se apropiare para sí o para un tercero, de dinero, efectos, valores o cualquier otra cosa mueble, que hubieran recibido en depósito, comisión, o custodia, o que les hubieran sido confiados en virtud de cualquier otro título que produzca la obligación de entregarlos o devolverlos, o negaren haberlos recibido.
• Administración desleal: Incurre este delito, regulado en el artículo 252 del Código Penal, el Presidente que infringe las facultades que la LPH le confiere para administrar un patrimonio ajeno excediéndose en el ejercicio de las mismas y, de esa manera, causando un perjuicio al patrimonio administrado, en este caso la Comunidad.
• Delito de estafa.
• Delito de coacciones.

Funciones del presidente de la comunidad

El cargo de presidente de una comunidad es obligatorio para todos los propietarios. De forma rotatoria o mediante elección, esta figura debe ser nombrada entre los propietarios para el buen funcionamiento de una comunidad.

Se trata del máximo representante de la comunidad y, como tal, lo hará en todos aquellos asuntos que afecten a la misma. El cargo de presidente de la comunidad es irrenunciable, según establece la Ley de Propiedad Horizontal. Aunque, como siempre, hay excepciones: enfermedad, edad muy avanzada, incapacidad… Sin embargo, no es tarea sencilla, ya que para que un propietario no ejerza su labor como presidente tendrá que solicitarlo ante un juez que determine si existen causas justificables para liberarle de su obligación. 

Duración y nombramiento del cargo

Lo común es que el cargo se extienda por un año, aunque esta duración dependerá de lo que indiquen los estatutos, que pueden incluso prolongar la actividad de presidente en una misma persona -siempre que los propietarios y el presidente estén de acuerdo-.

El nombramiento del presidente se debe realizar por primera vez en el acta de constitución de la Comunidad y, en las ocasiones sucesivas, en las juntas ordinarias que se celebren.

Funciones del presidente de la comunidad

Forma junto al Administrador, el Secretario y la Junta de propietarios los cuatro órganos gestores de una  Comunidad.

La Junta de propietarios hace la elección reunida en convocatoria ordinaria o extraordinaria, por mayoría de entre los candidatos que se presenten.

 ¿Qué funciones o atribuciones tiene un Presidente? Derechos y obligaciones.

        a) Representar a la Comunidad en todos los asuntos que le afecte.

        b) Convocar Junta ordinaria al menos una vez al año.

        c) Presidir las Juntas tanto ordinarias como extraordinarias.

        d) Ejercitar las acciones judiciales que acuerde la Junta ordinaria.

        e) Exigir el pago por vía judicial a los propietarios deudores.

        f) Visar los gastos y presupuestos.

        h) Hacer cumplir los acuerdos de la Junta.

Las Juntas de Propietarios

Las Comunidades de Propietarios, toman sus acuerdos en las Juntas de Propietarios.

Junta Constituyente

Es la primera junta de propietarios de una Comunidad de Vecinos que según han entendido los tribunales tiene carácter de extraordinaria. Esta Junta es de gran importancia porque en ella se suelen tomar decisiones de trascendencia  para el funcionamiento de la comunidad, que no siempre son las más beneficiosa para ésta y difíciles de cambiar en el futuro por necesitar mayorías difíciles de conseguir.

De esta Junta se obtendrá la primera acta que será necesaria para que en el Registro de la Propiedad se pueda realizar el diligenciamiento del libro de actas. También será necesaria para obtener el número de identificación fiscal de la Comunidad.

Se nombrarán los cargos de gobierno de la Comunidad de Propietarios.

Se aprobarán los Estatutos de la Comunidad y en su caso, el Reglamento de Régimen Interior así como los acuerdos que la junta crea oportuno.

En cuanto a la convocatoria, al no haber presidente, y ante la ausencia de legislación de esta junta en la Ley de Propiedad Horizontal, sólo podrá realizarse cuando se convoque por parte del 25% de los propietarios que representen el 25% de las cuotas de participación. Por esta razón, en la práctica se suele convocar por parte del promotor que es quien además tiene los datos de los propietarios.

En cuanto al contenido, como mínimo, deberán constar:

La aprobación de los presupuestos para que la Comunidad pueda comenzar a funcionar.  En este sentido, en cuanto al fondo de reserva,  la disposición adicional primera de la Ley de Propiedad Horizontal dice: “Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario. En el momento de su constitución, el fondo estará dotado con una cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán efectuar previamente las aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de participación.” El nombramiento de los cargos de gobierno.

El nombramiento de los cargos de gobierno.

Los acuerdos se recogerán en el Libro de Actas y se enviarán a todos los propietarios como en cualquier otra Junta.

Junta Ordinaria

·      Corresponde a la Junta  conocer y decidir sobre todos los asuntos económicos, nombramientos, reclamaciones, así como tomar las medidas necesarias para el mejor servicio común.

·    Convocatoria : la hace el presidente de la Comunidad, al menos una vez al año, mediante el envío de una citación  a todos los propietarios, con al  menos seis días de antelación,  cuyo contenido será el siguiente:

        - Asuntos a tratar.

        - Lugar.

        - Fecha.

        - Hora (en 1ª y 2ª convocatoria).

        - Relación de propietarios deudores de la comunidad que pueden estar

          privado del derecho a votar.

        - Carácter ordinario o extraordinario de la reunión.

        - Impreso para nombrar representante en caso de no asistencia.

·     Asistencia: podrá ser personal o por representación, bastando para acreditar esta un escrito firmado por el propietario.

·         Para iniciar la reunión en primera convocatoria es necesaria la presencia de la mayoría de los propietarios que a su vez  representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria podrá iniciarse la reunión con los presentes sin que sea necesaria ningún tipo de mayoría.

·         Desarrollo: los asuntos serán debatidos siguiendo el orden del día y los acuerdos se someterán a votación. Los propietarios que tenga deudas con la comunidad  no tendrán derecho a votar,  ni sus coeficientes de participación serán  tenidos en cuenta a a la de obtener las mayorías exigidas en cada caso.

Junta Extraordinaria

·         Son aquellas que se convocan de forma excepcional para tratar asuntos  que por su urgencia o gravedad no admiten espera. Pueden pedir la reunión de la Junta el presidente o  los propietarios si representan el 25% del total o de las cuotas de participación.

·     Convocatoria: la hará el presidente y en su defecto los mismos promotores, indicando los asuntos que van a tratarse, el lugar, la fecha y la  hora en primera y segunda convocatoria ,etc.

·         La citación se hará con la mayor antelación que la gravedad de los asuntos a tratar permitan y que llegue al conocimiento de todos los propietarios.

·         En todos los demás aspectos (toma de acuerdos, comunicación, actas, etc.) se conducirá igual que una Junta ordinaria. 

Desconvocatoria

En principio se puede sostener que el Presidente de la Comunidad de Propietarios tiene facultad para convocar o desconvocar la celebración de Junta. Salvo que una cuarta parte de los propietarios deseen la celebración de la Junta: podrán firmar un documento en tal sentido y entonces la celebración sería completamente legal.

Presidente moroso

El nombramiento del Presidente de la comunidad de propietarios viene regulado en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal que dispone que será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo, no estableciendo más condiciones que la de ser propietario y disponiendo la obligación de aceptar el cargo. Por tanto, un propietario moroso podrá ser nombrado Presidente por la Junta de propietarios siempre que así lo disponga mediante acuerdo adoptado conforme al artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal, esto es, con la mayoría de los votos, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación, de los integrantes de la comunidad de propietarios en primera convocatoria y con la mayoría de los votos de los asistentes, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación, en segunda convocatoria.

Particularidades de la reclamación de la deuda al Presidente:

- La reclamación extrajudicial no sufre ninguna alteración: a) intentar acuerdo amistoso, b) enviar escritos, y c) averiguar bienes (posible insolvencia).

- La reclamación judicial o procedimiento monitorio, sí se verá afectada, puesto que requerirá la firma de apoderamiento apud acta de abogado y procurador por parte del Presidente, y es lógico que el presidente deudor se niegue a firmar para demandarse a sí mismo, por lo que habrá que esperar al nombramiento del siguiente Presidente.

Aff Asesoría sugiere evitar el nombramiento de vecinos morosos como Presidentes, al menos en los casos en los que el sistema sea de libre elección, no por turnos rotatorios o sorteos.

Grietas en pilares: planteamientos iniciales

Las grietas en pilares son un mal asunto.
Para comprobar la gravedad interesa comprobar: si son verticales y por el centro del pilar (es decir, si pasan o no por la unión entre pilar y pared). Por la zona de debajo del pilar (donde sufren más) o por la de arriba del pilar.
Es en planta baja?
Es una zona seca? Pasa alguna tubería?
El edificio es nuevo o viejo?
Habría que ver si son grietas vivas o muertas. Cuánto tiempo llevan ahí? Se están abriendo poco a poco?
Se hayan sólo en un pilar? Si es sólo un pilar no debe ser un problema de resistencia del hormigón.
Dónde se localiza el pilar? En el centro del edificio o en el canto? Puede que sea un asiento diferencial del terreno. O movimientos de algún cerramiento por dilataciones.
Es un edificio grande o pequeño?
Construyeron algo en la terraza?

Para ver si las grietas crecen hay métodos. Unos sofisticados y otros más baratos.
De suceder en varios pilares se aconseja sacar testigos para comprimir ( y ver a cuanto rompen).
Suponiendo que sea por falta de resistencia, si no hay muchas grietas paralelas y verticales en una misma zona los pilares resisten.
Para reforzar los pilares se hace una coraza con perfiles de acero para que no se abra el pilar.

Obligación de reparar ¿del promotor o del propietario?

Sólo tratándose de obra nueva, la Ley de Ordenación de la Edificación establece que quienes intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes por los siguientes daños materiales y dentro de los plazos que se indican (contados desde la fecha de entrega de la vivienda):

- Durante diez años responderán de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

- Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad en materia de higiene, salud, protección del medio ambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía, aislamiento térmico, etc ...

- El constructor responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

En las segundas y ulteriores transmisiones no hay una garantía específica más allá de los primeros seis meses para denunciar los vicios ocultos que tenga la cosa vendida y que la hagan impropia para el uso a que se destina o que disminuyan de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.