lunes, 20 de enero de 2020

SALIDA DE HUMOS



SALIDA DE HUMOS

EDIFICIOS POSTERIORES A 1998

PLAN GENERAL DE ELCHE 1998 Aprobado por Resolución del Conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transporte de 25 de mayo de 1998.

Artículo 30. Condiciones sobre ventilación e iluminación.
1. Quedan prohibidas en todos los casos las salidas forzadas de humos a fachadas y todo tipo de patios debiendo, en su caso, disponerse conductos que sobresalgan en dos metros la altura del edificio o de los edificios próximos situados a una distancia menor de 10 metros.
2. En cualquier caso, deberá preverse para las cocinas de viviendas y otros usos un conducto independiente de evacuación de humos con las mismas condiciones del punto anterior.
3. Será exigible, en todos los locales de planta baja o situados en cualquier planta del edificio, la instalación de un tubo de evacuación de humos y gases hasta la cubierta del edificio con las mismas condiciones del punto 1 de este artículo. Dicho tubo deberá disponer de un diámetro mínimo de 25 cm cada 100 m² de local o fracción, o sección equivalente.
4. La ventilación forzada de aseos y baños deberá ajustarse a los requisitos establecidos en el artículo 18 de estas Ordenanzas y a las Normas de Habitabilidad y Diseño de la Comunidad Valenciana.
5. La iluminación y ventilación de piezas vivideras mediante patios, a través de galerías abiertas, sólo será posible cuando estas últimas estén abiertas por su mayor dimensión en planta y de forma tal que el fondo total de ambas piezas sea como máximo de 6 metros, contados a partir del saliente máximo de la galería.
6. Las piezas o habitaciones que reciban luz y ventilación directa por fachada o patio de manzana, sin interposición de galerías cerradas, podrán servir de ventilación a otras piezas que sean conectables con la primera siempre que el ancho de abertura de comunicación entre ambas piezas, sea superior a 2 metros y el fondo total de ambas piezas sea inferior a 8 metros.
7. Se prohíben las viviendas que iluminen y ventilen exclusivamente a través de patios, a no ser que se trate de patios de manzana convenientemente tratados y ajardinados de manera unitaria en toda su superficie, con posibilidad de acceso directo desde el exterior por parte de los servicios de extinción de incendios y que dispongan, además, de instalación de bocas de incendio.
8. Los locales situados en el interior de las viviendas que realicen la función de trasteros por no tener aberturas a patios, no dispondrán en planta de lados con longitud superior a 1,50 metros.

EDIFICIOS ANTERIORES A 1998

LOCALES COMERCIALES

Si por actividad el LOCAL COMERCIAL no necesita salida de humos, no se le puede obligar, mientras mantenga dicha actividad, si en el futuro cambia de actividad hará la adaptación a su costa. Le puede interesar participar por si hubiera un cambio de actividad futuro.

No se puede obligar a los LOCALES COMERCIALES al pago porque es una MEJORA, y cumplía la normativa anterior.

En casos de asma, bronquitis, etc. se requeriría un quórum de 3/5 por ser MEJORA NECESARIA. Incluso un juez podría reducir a mayoría simple en estos casos. Pero no se podría obligar a los LOCALES COMERCIALES.

jueves, 17 de octubre de 2019

Disolución de la comunidad de propietarios



En primer lugar habrá que estar a lo que digan los Estatutos al respecto de la disolución de la comunidad de propietarios. Aunque no se  trate de Estatutos elevados a público e inscritos en el Registro, su articulado es exigible para los comuneros.

Quórum requerido: unanimidad. LPH 17.6: “Los acuerdos […] que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”. Se levantará Acta del Acuerdo y se comunicará a todos los comuneros fehacientemente (carta certificada con acuse de recibo o burofax).

CIF/AEAT. Declaración de baja en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores.

Deben presentarla quienes cesen en el desarrollo de todo tipo de actividades empresariales o profesionales o cuando por otra causa no deban formar parte del censo de empresarios, profesionales y retenedores. En función de la causa de baja en el censo de empresarios, profesionales y retenedores puede suponer también la baja en el censo de obligados tributarios. En este caso, Disolución y liquidación.

LIBRO DE ACTAS. Diligencia de cierre de libro de Actas.

Será competente para la diligencia el Registrador de la Propiedad en cuyo distrito radique el inmueble sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal.

CUENTA BANCARIA. Cancelación

Del mismo modo procede la cancelación y liquidación de la cuenta bancaria.

JURISPRUDENCIA

STS de 7 de julio de 2006
STS de 27 de marzo de 2009
STS de 28 de enero de 2011

La actio communi dividendo: "la idea que se mantiene desde el principio es que nadie puede ser forzado a mantenerse en situación de copropiedad (nemo invitus compellitur ad conmmunionem)”.



lunes, 7 de octubre de 2019

Obras de mejora


Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.

jueves, 1 de agosto de 2019

Expropiación por instalación de ascensor


La expropiación para la instalación de ascensor es posible, pero debe reunir ciertos requisitos:
Acuerdo adoptado por la doble mayoría de propietarios y de cuotas que se establece en el artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
- La superficie expropiada no puede impedir la habitabilidad o funcionalidad de la vivienda o local afectado.
Se fundamenta en el apartado c) del artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, que obliga a los propietarios a:
"... permitir en él (su local o vivienda) las servidumbres imprescindibles requeridas para la... creación de servicios comunes... acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados."
Hasta la modificación de la LPH, por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas, que derogó el artículo 11, el apartado 4 del referido artículo establecía que "las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste", por lo que no era factible la expropiación para la instalación de ascensor.

La jurisprudencia contradictoria, y la legislación autonómica, empezando por la Ley del Suelo y Urbanismo del País Vasco, y continuando con las leyes de Vivienda de Navarra y Castilla y León, que dieron lugar a ordenanzas imponiendo la expropiación para la instalación de ascensor en numerosos municipios de estas autonomías, fueron dejando de lado la necesidad de la autorización de los afectados, desaparecida finalmente con la mencionada Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbana.

El Tribunal Supremo, en su sentencia 732/2011, de la Sala 1ª, de 10 de octubre de 2011, ya eliminó el consentimiento del propietario o propietarios afectados, fijando definitivamente la jurisprudencia: 
"... la instalación de un ascensor en una comunidad de vecinos que carece de este servicio, considerado como interés general, permite la constitución de una servidumbre con el oportuno resarcimiento de daños y perjuicios, incluso cuando suponga la ocupación de parte de un espacio privativo, siempre que concurran las mayorías exigidas legalmente para la adopción de tal acuerdo, sin que resulte preceptivo el consentimiento del copropietario directamente afectado y que el gravamen impuesto no suponga una pérdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo.”
Indemnización al propietario o propietarios expropiado/s.

Con ello, aunque se posibilita la expropiación, sigue siendo necesario el acuerdo afectado/comunidad sobre la cuantía de la misma. Lo conveniente en estos casos es contratar los servicios de un profesional habilitado para realizar un dictamen pericial, cuyo objetivo será establecer de forma justificada el valor del bien a expropiar, de acuerdo con unos criterios previamente establecidos y desarrollando una metodología adecuada al fin propuesto. Y a partir de ese informe, negociar y ponerse de acuerdo y, en último caso, acudir a los tribunales.

Doctrina:

Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 2016 (rec.268/2014)
Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 2011
Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 2010