Disolución de la comunidad de propietarios

En primer lugar habrá que estar a lo que digan los Estatutos al respecto de la disolución de la comunidad de propietarios. Aunque no se  trate de Estatutos elevados a público e inscritos en el Registro, su articulado es exigible para los comuneros.

Quórum requerido: unanimidad. LPH 17.6: “Los acuerdos […] que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”. Se levantará Acta del Acuerdo y se comunicará a todos los comuneros fehacientemente (carta certificada con acuse de recibo o burofax).

CIF/AEAT. Declaración de baja en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores.

Deben presentarla quienes cesen en el desarrollo de todo tipo de actividades empresariales o profesionales o cuando por otra causa no deban formar parte del censo de empresarios, profesionales y retenedores. En función de la causa de baja en el censo de empresarios, profesionales y retenedores puede suponer también la baja en el censo de obligados tributarios. En este caso, Disolución y liquidación.

LIBRO DE ACTAS. Diligencia de cierre de libro de Actas.

Será competente para la diligencia el Registrador de la Propiedad en cuyo distrito radique el inmueble sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal.

CUENTA BANCARIA. Cancelación

Del mismo modo procede la cancelación y liquidación de la cuenta bancaria.

JURISPRUDENCIA

STS de 7 de julio de 2006

STS de 27 de marzo de 2009

STS de 28 de enero de 2011

La actio communi dividendo: "la idea que se mantiene desde el principio es que nadie puede ser forzado a mantenerse en situación de copropiedad (nemo invitus compellitur ad conmmunionem)”.

Obras de mejora

Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.

Expropiación por instalación de ascensor

La expropiación para la instalación de ascensor es posible, pero debe reunir ciertos requisitos:

- Acuerdo adoptado por la doble mayoría de propietarios y de cuotas que se establece en el artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

- La superficie expropiada no puede impedir la habitabilidad o funcionalidad de la vivienda o local afectado.

Se fundamenta en el apartado c) del artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, que obliga a los propietarios a:

"... permitir en él (su local o vivienda) las servidumbres imprescindibles requeridas para la... creación de servicios comunes... acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados."

Hasta la modificación de la LPH, por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas, que derogó el artículo 11, el apartado 4 del referido artículo establecía que "las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste", por lo que no era factible la expropiación para la instalación de ascensor.

La jurisprudencia contradictoria, y la legislación autonómica, empezando por la Ley del Suelo y Urbanismo del País Vasco, y continuando con las leyes de Vivienda de Navarra y Castilla y León, que dieron lugar a ordenanzas imponiendo la expropiación para la instalación de ascensor en numerosos municipios de estas autonomías, fueron dejando de lado la necesidad de la autorización de los afectados, desaparecida finalmente con la mencionada Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbana.

El Tribunal Supremo, en su sentencia 732/2011, de la Sala 1ª, de 10 de octubre de 2011, ya eliminó el consentimiento del propietario o propietarios afectados, fijando definitivamente la jurisprudencia: 

"... la instalación de un ascensor en una comunidad de vecinos que carece de este servicio, considerado como interés general, permite la constitución de una servidumbre con el oportuno resarcimiento de daños y perjuicios, incluso cuando suponga la ocupación de parte de un espacio privativo, siempre que concurran las mayorías exigidas legalmente para la adopción de tal acuerdo, sin que resulte preceptivo el consentimiento del copropietario directamente afectado y que el gravamen impuesto no suponga una pérdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo.”

Indemnización al propietario o propietarios expropiado/s.

Con ello, aunque se posibilita la expropiación, sigue siendo necesario el acuerdo afectado/comunidad sobre la cuantía de la misma. Lo conveniente en estos casos es contratar los servicios de un profesional habilitado para realizar un dictamen pericial, cuyo objetivo será establecer de forma justificada el valor del bien a expropiar, de acuerdo con unos criterios previamente establecidos y desarrollando una metodología adecuada al fin propuesto. Y a partir de ese informe, negociar y ponerse de acuerdo y, en último caso, acudir a los tribunales.

Doctrina:

Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 2016 (rec.268/2014)

Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 2011

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 2010 

Obligación de permitir la entrada en el piso o local en caso de obras

El artículo 9.1 d) de la Ley de Propiedad Horizontal, impone como una de las obligaciones de los propietarios la de permitir la entrada en su piso o local para proceder a la revisión o reparación de elementos comunes, o incluso para la instalación de otros nuevos.

Los propietarios vendrán obligados a permitir tal entrada cuando, aun existiendo otros medios para realizar la reparación de los elementos comunes, ellos sean técnicamente muy complejos o desproporcionadamente costosos en función de la entidad de la reparación.

La obligación de permitir la entrada en el piso o local no es solo exigible al propietario, también a quien habite el inmueble.

El propietario no puede negarse amparándose en el derecho a la inviolabilidad del domicilio recogido en la Constitución.

En caso de incumplimiento:

El propietario que incurriera en daños y perjuicios por el incumplimiento podría ser condenado a reparar los daños generados a la comunidad de propietarios.

Por razones de urgencia, la comunidad de propietarios podría incluso solicitar del Juzgado de Guardia que permitiera por medio de auto la entrada en el piso.

Inasistencia a Junta de Propietarios

Cuando en una Junta de Propietarios no asista ningún propietario, se deberá poner una diligencia en el acta por parte del Secretario, dando la Junta por no celebrada.

Inasistencia de Secretario-Administrador: la reunión se puede seguir celebrando nombrando al principio de la Junta quién se va a hacer cargo como Secretario accidental de la Junta. 

Artículo 13.5 de la LPH: 

Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.

En la misma Junta se puede acordar por mayoría que el cargo de Secretario-Administrador accidental recaiga sobre otro propietario o bien sobre persona ajena a la propiedad en tanto que se entienda por parte de todos que reúne cualificación profesional para ejercer dicho puesto accidental.

Inasistencia de Presidente y Secretario-administrador: no por ello se deberá desconvocar una Junta, ésta será presidida y actuará de Secretario aquel propietario que en ese momento decida la Asamblea. En esta Junta se podrá decidir y revocar todos los acuerdos que vayan en el orden del día, incluso el cambio de la Junta de Gobierno si así viniera indicado en la propia convocatoria. Cualquier decisión en principio será válida y de carácter ejecutivo, sin perjuicio lógicamente que puedan ser impugnados siguiendo el trámite del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Para todas aquellas cuestiones que se necesite la intervención del Presidente y éste se encontrara impedido, el Vicepresidente, si está nombrado en junta anterior tiene la capacidad para poder ejercer las funciones del Presidente, según determina el artículo 13.4 de la LPH.

Está admitido en la práctica, sin que haya jurisprudencia contraria, que un empleado o representante del Administrador pueda acudir a las juntas de propietarios y actúe como Secretario. El Administrador responderá de todas las actuaciones realizadas por el sustituto.

Artículo 1.721 del Código civil:

El mandatario puede nombrar sustituto si el mandante no se lo ha prohibido; pero responde de la gestión del sustituto:

1. Cuando no se le dio facultad para nombrarlo.

2. Cuando se le dio esta facultad, pero sin designar la persona, y el nombrado era notoriamente incapaz o insolvente.

Lo hecho por el sustituto nombrado contra la prohibición del mandante será nulo.

Empate en Junta de propietarios

En caso de empate:

1- El presidente no dispone de voto de calidad.

2- El voto de los ausentes sólo cabe cuando la votación requiera unanimidad o mayoría cualificada de 3/5, salvo materias de los arts. 10.3 y 17.1 y 4 LPH.

3- En principio, al existir un empate a votos en una cuestión que requiera mayoría simple, se tendrán en cuenta las cuotas de coeficientes, es decir, se aprobaría el acuerdo que cuente con los mismos votos pero con más cuota de propiedad en la comunidad, más coeficiente.  Si algún propietario no está conforme tiene el derecho a la impugnación en los juzgados.

4- Si hay empate a votos y a coeficientes, cabe el juicio de equidad o proceso de equidad. Éste tiene como finalidad que el Juez resuelva con sentido común y lógica mediante una “resolución de equidad” si un acuerdo que necesita de mayoría simple pero que no se puede lograr por no reunir los votos o coeficientes necesarios, es conveniente o no para los intereses de la Comunidad. Art. 17.7 LPH:

Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de las costas.