Definición
Los
elementos comunes de uso privativo son aquellos cuyo uso puede atribuirse de
forma exclusiva al propietario de un inmueble, dado que para acceder a ellos
hay que hacerlo a través de un elemento privado. Es preciso que el uso de estos
elementos comunes esté previsto en el título constitutivo de la propiedad
horizontal o haya sido autorizado por acuerdo unánime de la comunidad. En
cualquier caso, se debe tener claro que el elemento en ningún momento pierde su
carácter común, de forma que el derecho de propiedad corresponde siempre a la
comunidad de propietarios.
Obligaciones
para el propietario
El
propietario que tiene atribuido el derecho de uso de ese elemento común tiene
la obligación de utilizarlo según el destino del mismo y de forma que no
perjudique a la comunidad, debiendo permitir su utilización a otros
propietarios cuando así proceda y siempre permitiendo el acceso a los efectos
de consentir en él cuantas obras o mejoras reclamen la adecuada conservación
del mismo. De esta forma, este
propietario no puede realizar en ningún caso un uso del elemento común
diferente del establecido en el título constitutivo o por acuerdo unánime de la
junta.
Reparación
Para resolver esta
cuestión se hace imprescindible diferenciar entre los gastos de uso y
mantenimiento ordinario y los que derivan de la conservación de elementos
estructurales.
La
jurisprudencia considera que los gastos de limpieza, cuidado y mantenimiento
ordinarios del elemento común corresponden en todo caso al comunero que tiene
el uso privativo, mientras que las cuestiones de tipo estructural serían
responsabilidad de la comunidad de propietarios. De esta forma, aquellos daños
derivados del uso ordinario o de un inadecuado mantenimiento de los elementos
comunes de uso privativo serán responsabilidad de los propietarios
beneficiarios, mientras que los derivados de la afectación de elementos
estructurales corresponderán a la comunidad.
Artículo
10 de la LPH: será obligación de la comunidad la realización de las obras
necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus
servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de
estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
En
caso de duda sobre el origen de los daños a reparar éste deberá ser determinado
mediante informe técnico. Cuando los daños sean originados por ambas causas
(incorrecto mantenimiento y deterioro estructural), los gastos de reparación
deberían repartirse según acuerden las partes.
