sábado, 17 de diciembre de 2016

Los elementos comunes de uso privativo: terrazas y patios interiores


Definición

Los elementos comunes de uso privativo son aquellos cuyo uso puede atribuirse de forma exclusiva al propietario de un inmueble, dado que para acceder a ellos hay que hacerlo a través de un elemento privado. Es preciso que el uso de estos elementos comunes esté previsto en el título constitutivo de la propiedad horizontal o haya sido autorizado por acuerdo unánime de la comunidad. En cualquier caso, se debe tener claro que el elemento en ningún momento pierde su carácter común, de forma que el derecho de propiedad corresponde siempre a la comunidad de propietarios.

Obligaciones para el propietario

El propietario que tiene atribuido el derecho de uso de ese elemento común tiene la obligación de utilizarlo según el destino del mismo y de forma que no perjudique a la comunidad, debiendo permitir su utilización a otros propietarios cuando así proceda y siempre permitiendo el acceso a los efectos de consentir en él cuantas obras o mejoras reclamen la adecuada conservación del mismo.  De esta forma, este propietario no puede realizar en ningún caso un uso del elemento común diferente del establecido en el título constitutivo o por acuerdo unánime de la junta.

Reparación

Para resolver esta cuestión se hace imprescindible diferenciar entre los gastos de uso y mantenimiento ordinario y los que derivan de la conservación de elementos estructurales.

La jurisprudencia considera que los gastos de limpieza, cuidado y mantenimiento ordinarios del elemento común corresponden en todo caso al comunero que tiene el uso privativo, mientras que las cuestiones de tipo estructural serían responsabilidad de la comunidad de propietarios. De esta forma, aquellos daños derivados del uso ordinario o de un inadecuado mantenimiento de los elementos comunes de uso privativo serán responsabilidad de los propietarios beneficiarios, mientras que los derivados de la afectación de elementos estructurales corresponderán a la comunidad.

Artículo 10 de la LPH: será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.

En caso de duda sobre el origen de los daños a reparar éste deberá ser determinado mediante informe técnico. Cuando los daños sean originados por ambas causas (incorrecto mantenimiento y deterioro estructural), los gastos de reparación deberían repartirse según acuerden las partes.



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