miércoles, 1 de junio de 2016

Las Juntas de Propietarios


Las Comunidades de Propietarios, toman sus acuerdos en las Juntas de Propietarios.

Junta Constituyente

Es la primera junta de propietarios de una Comunidad de Vecinos que según han entendido los tribunales tiene carácter de extraordinaria. Esta Junta es de gran importancia porque en ella se suelen tomar decisiones de trascendencia  para el funcionamiento de la comunidad, que no siempre son las más beneficiosa para ésta y difíciles de cambiar en el futuro por necesitar mayorías difíciles de conseguir.

De esta Junta se obtendrá la primera acta que será necesaria para que en el Registro de la Propiedad se pueda realizar el diligenciamiento del libro de actas. También será necesaria para obtener el número de identificación fiscal de la Comunidad.
Se nombrarán los cargos de gobierno de la Comunidad de Propietarios.
Se aprobarán los Estatutos de la Comunidad y en su caso, el Reglamento de Régimen Interior así como los acuerdos que la junta crea oportuno.

En cuanto a la convocatoria, al no haber presidente, y ante la ausencia de legislación de esta junta en la Ley de Propiedad Horizontal, sólo podrá realizarse cuando se convoque por parte del 25% de los propietarios que representen el 25% de las cuotas de participación. Por esta razón, en la práctica se suele convocar por parte del promotor que es quien además tiene los datos de los propietarios.

En cuanto al contenido, como mínimo, deberán constar:

La aprobación de los presupuestos para que la Comunidad pueda comenzar a funcionar.  En este sentido, en cuanto al fondo de reserva,  la disposición adicional primera de la Ley de Propiedad Horizontal dice: “Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario. En el momento de su constitución, el fondo estará dotado con una cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán efectuar previamente las aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de participación.” El nombramiento de los cargos de gobierno.
El nombramiento de los cargos de gobierno.

Los acuerdos se recogerán en el Libro de Actas y se enviarán a todos los propietarios como en cualquier otra Junta.

Junta Ordinaria

·      Corresponde a la Junta  conocer y decidir sobre todos los asuntos económicos, nombramientos, reclamaciones, así como tomar las medidas necesarias para el mejor servicio común.

·    Convocatoria : la hace el presidente de la Comunidad, al menos una vez al año, mediante el envío de una citación  a todos los propietarios, con al  menos seis días de antelación,  cuyo contenido será el siguiente:
        - Asuntos a tratar.
        - Lugar.
        - Fecha.
        - Hora (en 1ª y 2ª convocatoria).
        - Relación de propietarios deudores de la comunidad que pueden estar
          privado del derecho a votar.
        - Carácter ordinario o extraordinario de la reunión.
        - Impreso para nombrar representante en caso de no asistencia.

·     Asistencia: podrá ser personal o por representación, bastando para acreditar esta un escrito firmado por el propietario.
·         Para iniciar la reunión en primera convocatoria es necesaria la presencia de la mayoría de los propietarios que a su vez  representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria podrá iniciarse la reunión con los presentes sin que sea necesaria ningún tipo de mayoría.

·         Desarrollo: los asuntos serán debatidos siguiendo el orden del día y los acuerdos se someterán a votación. Los propietarios que tenga deudas con la comunidad  no tendrán derecho a votar,  ni sus coeficientes de participación serán  tenidos en cuenta a a la de obtener las mayorías exigidas en cada caso.

Junta Extraordinaria

·         Son aquellas que se convocan de forma excepcional para tratar asuntos  que por su urgencia o gravedad no admiten espera. Pueden pedir la reunión de la Junta el presidente o  los propietarios si representan el 25% del total o de las cuotas de participación.

·     Convocatoria: la hará el presidente y en su defecto los mismos promotores, indicando los asuntos que van a tratarse, el lugar, la fecha y la  hora en primera y segunda convocatoria ,etc.

·         La citación se hará con la mayor antelación que la gravedad de los asuntos a tratar permitan y que llegue al conocimiento de todos los propietarios.


·         En todos los demás aspectos (toma de acuerdos, comunicación, actas, etc.) se conducirá igual que una Junta ordinaria. 

Desconvocatoria

En principio se puede sostener que el Presidente de la Comunidad de Propietarios tiene facultad para convocar o desconvocar la celebración de Junta. Salvo que una cuarta parte de los propietarios deseen la celebración de la Junta: podrán firmar un documento en tal sentido y entonces la celebración sería completamente legal.

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