Actualmente
cada vez más personas deciden alquilar su segunda vivienda, o incluso su primera vivienda, para sacar cierto
rendimiento en los periodos que no está ocupada.
Estos
arrendamientos han experimentado un auge desde que aparecieron portales web
como Airbnb, HouseTrip y Niumba entre otros.
A
pesar de que estos arrendamientos sean por cortos periodos de tiempo, se
obtiene unos beneficios que van a tener consecuencias en la declaración de la
renta del propietario. Si Hacienda
comprueba que estás obteniendo rentas y no las estás declarando podrá sancionar
al propietario.
No
obstante, no tributará igual la vivienda en los
periodos que esté ocupada que en los que este desocupada.
Además, en Baleares y Cataluña ya existe lo que se
conoce comúnmente como tasa turística, una cantidad que se cobra por pernoctación
y que varía en función de la tipología del establecimiento. Aunque se conoce
como tasa, es en realidad un impuesto, dado que la denominación de tasa
conllevaría la contraprestación de un servicio que aquí no se da.
La tributación en periodos de
arrendamiento de la vivienda
El
propietario de la vivienda debe declarar la renta obtenida en su declaración de
IRPF como rendimientos del capital inmobiliario.
El
importe a declarar será el rendimiento neto de la actividad, es decir, se
pueden deducir una serie de gastos de los ingresos obtenidos con el alquiler.
En
general se podrán deducir los gastos necesarios para la obtención de los
ingresos, entre los cuales se encuentran los siguientes:
Financiación
e intereses. Por ejemplo intereses de capitales ajenos destinados a la
adquisición o mejora de la vivienda. Así como los gastos de formalización de la
hipoteca, del aval bancario o comisiones bancarias.
Reparación
o conservación de la vivienda, como por ejemplo arreglos en las instalaciones,
pintura, caldera…
Tributos
y tasas municipales.
Gastos
pagados a terceros por servicios personales, como los gastos de comunidad,
portería, jardinería, administración…
Jurídicos
relacionados con la vivienda como el de formalización del arrendamiento o de
defensa jurídica de la vivienda.
Primas
de seguro relacionadas con la seguridad de la vivienda abonados por el
propietario.
Cantidades
destinadas a la amortización de la vivienda, generalmente se podrá deducir el
3% sobre el mayor de estos valores, descontándose el valor del suelo:
Coste
de adquisición de la vivienda.
Valor
catastral.
Gastos a deducir en el alquiler vacacional
En
cuanto a los gastos de financiación, reparación y conservación, tendrán como
límite los ingresos del arrendamiento, pudiéndose deducir las cantidades que
excedan en los siguientes 4 ejercicios.
Por
otro lado, muchos gastos no serán deducibles en su totalidad ya que la vivienda
no está arrendada durante todo el año. Habrá que prorratear la mayoría de los
gastos en proporción con el tiempo que ha estado arrendada.
No
obstante habrá gastos que al ser consecuencia directa del arrendamiento como
gastos de formalización del alquiler o gastos publicitarios del alquiler que sí
que podrán deducirse en su totalidad.
Tributación de la vivienda
desocupada
En
los periodos en los que la vivienda no esté ocupada, el propietario tributa con
imputación de rentas inmobiliarias.
La
imputación de rentas inmobiliarias implica que el propietario deberá incluir en
la base imponible el 2% del valor catastral de la vivienda o el 1,1% si se
trata de valores catastrales revisados en los últimos 10 años.
La
imputación de renta será proporcional a los periodos que ha estado desocupada
la vivienda.
Únicamente
deberá realizarse la imputación de rentas cuando no se traten de viviendas
habituales.
El alquiler de la vivienda habitual
Es
poco frecuente, pero en ocasiones una persona decide alquilar temporalmente su
vivienda habitual durante su mes de vacaciones.
En
estos casos debemos ser precavidos puesto que si estas aplicando otras
deducciones en IRPF como la inversión en vivienda habitual, el arrendamiento de
la vivienda puede suponerte un coste fiscal.
De
esta forma la DGT informa que al ser arrendada por periodos cortos de tiempo
pierde el carácter de vivienda habitual y por tanto el derecho a la deducción
por inversión de vivienda habitual.
Para
que la vivienda tenga el carácter de habitual se exige:
Que
sea la residencia habitual del sujeto pasivo, residencia continuada durante 3
años.
Pleno
dominio de la misma.
La deducción por
inversión en vivienda habitual se suprimió en 2013, pero se sigue aplicando sin
cambios para aquellos contribuyentes que compraron antes al 1 de enero de 2013,
en régimen transitorio. Se pueden desgravar el 15% de los gastos de la hipoteca
hasta un límite de 9.040 euros.
Obligación de informar
El pasado mes de
diciembre Hacienda aprobó una nueva norma que obliga desde julio 2018 a plataformas
de alquiler de viviendas de uso turístico, como Airbnb, HomeAway, Wimdu o
Niumba, a suministrar a la Agencia Tributaria datos fiscales en relación a esta
actividad.
En concreto, se
requerirá la identificación del titular de la vivienda, la identificación del
titular del derecho en virtud del cual se cede la vivienda (si es distinta del
titular de la vivienda) y la identificación de las personas o entidades
cesionarias.
Asimismo, los
intermediarios deberán incluir en sus declaraciones la identificación del
inmueble, su referencia catastral, el número de días de disfrute de la vivienda
con fines turísticos, el importe percibido por el titular cedente del derecho y
el número de contrato en virtud del cual el declarante intermedia en la cesión
de la vivienda.
El Gobierno abordará en septiembre con las CCAA la
regulación del alquiler vacacional
La ministra Reyes
Maroto aboga por crear un registro único de pisos turísticos y por adecuar los
precios a la oferta: "Las viviendas de uso vacacional han tenido un
impacto importante en la subida de los precios del alquiler”.
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