Subcomunidad mancomunidad

SUBCOMUNIDAD

En la propiedad horizontal se puede constituir, con respecto a determinados propietarios del edificio o urbanización privada, una comunidad subordinada y dependiente de la comunidad de propietarios principal respecto de los elementos comunes pero, a su vez, independiente respecto a la gestión de sus elementos y servicios propios. El ejemplo paradigmático es el de aquel garaje en el que son más los propietarios de plazas de aparcamientos que propietarios hay en el inmueble.

Las subcomunidades son “aquellas que resultan cuando, de acuerdo con los dispuesto en el Título Constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica” (artículo 2.d) LPH). De este concepto se desprenden los siguientes requisitos:

a)    Varios propietarios disponen de unos elementos o servicios comunes, que son distintos de los demás propietarios del edificio o, urbanización privada.

b)    Colindancia física de los elementos privativos que por estar en una/s misma/s planta/s cuando se trata de un edificio o, por ser un edificio independiente dentro de una urbanización privada, les dota de una cierta unidad y, a su vez, independencia funcional y/o económica respecto a resto.

c)    Y, por este motivo, les permite el uso y disfrute de sus elementos privativos, de modo exclusivo, sin que el resto de propietarios puedan acceder a ellos.

Estas Subcomunidades pueden constituirse en la propia escritura de División Horizontal o pueden crearse a posteriori. En el primer caso, hablaremos de una constitución originaria, mientras que en el segundo, se hablará de una constitución sobrevenida. En este supuesto habrá que atender, en primer lugar, si tal posibilidad se encuentra recogido en el título constitutivo y, en segundo lugar, para su validez en el tráfico jurídico, será necesario el voto favorable y unánime de todos los copropietarios de cara a su constitución, pues tal acuerdo supone una modificación del título que requiere de unanimidad (artículo 17.6 LPH).

Una vez tomado ese acuerdo, el reconocimiento de esa Subcomunidad de propietarios requiere los mismos formalismos que la constitución de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal. Esto es, será necesaria el otorgamiento de escritura pública y su acceso al Registro de la Propiedad. Simplificando al máximo esta cuestión, los pasos a dar serían:

–         Modificación del Título Constitutivo, si la posibilidad de constituir subcomunidades no se establece en el mismo.

–         Acuerdo unánime de toda la Comunidad General, adoptado en Junta de Propietarios.

–         Que la constitución de la Subcomunidad tenga acceso al Registro de la Propiedad.

Una vez aquí, se entiende necesario dotar a la Subcomunidad de Propietarios que se haya creado de un CIF para afrontar sus obligaciones contables y/o fiscales con terceros.

En cuanto a la gestión ordinaria de los intereses de la Subcomunidad, el propio artículo 2.d) remite al contenido de la Ley 49/1960, por lo que, a salvo la materia disponible que prevé el propio texto, el cumplimiento de sus mandatos es imperativo por los órganos que en ella se designen.

MANCOMUNIDAD

El agruparse en una o varias Comunidades de propietarios, no es más que una facultad que la Ley atribuye a las Comunidades, que a su vez tengan elementos comunes y que formen lo que se conoce como Urbanización Conjunto Inmobiliario, que está contemplada en el actual artículo 24.2 b) de la LPH., y que traerá consigo la obligación del Registrador de la Propiedad de admitir el documento público que reúna los requisitos oportunos, es decir, donde se acredite que el acuerdo ha sido de la totalidad de los Presidentes, con previo acuerdo de la mayoría de cada Comunidad.

En el supuesto de que no se haya optado por esta agrupación, nada impedirá que se continúe con el mismo funcionamiento que hasta la fecha, es decir, con la reunión de todos y cada uno de los propietarios que integran la referida Mancomunidad, funcionando como una sola Comunidad.

Una mancomunidad de propietarios funciona de forma similar a como lo hace una comunidad de propietarios. Ambas entidades se constituyen para la gestión y el mantenimiento de las zonas comunes compartidas por los propietarios de unos inmuebles (casas, pisos, aparcamientos, locales, trasteros…)

Una mancomunidad de propietarios se regula por las normas establecidas en la LPH (Ley de Propiedad Horizontal). Por lo tanto, funciona de la misma manera a como lo hace una comunidad de propietarios.

Si resumimos la gestión de una mancomunidad de propietarios, la actividad consistiría en:

Realizar una junta general de propietarios para aprobar los presupuestos de gastos ordinarios del año. A esta junta de propietarios asisten los presidentes de cada comunidad de propietarios en representación del resto de vecinos. Los porcentajes de participación se distribuyen en función del peso que cada comunidad de vecinos tiene sobre el conjunto de la mancomunidad. En esa junta general de vecinos también se aprueba la representación de la junta directiva de la mancomunidad: presidente, vicepresidente, secretario, administrador y los vocales, representados estos últimos por los presidentes de cada comunidad.

Emitir los recibos de gastos ordinarios. Se emiten a cada una de las comunidades de propietarios.

Realizar un mantenimiento preventivo de las zonas comunes.

Reparar y en su caso sustituir aquellos elementos comunitarios que por los motivos que fuesen necesitasen ser reemplazados.

Mantener informados a los vecinos a través de los representantes de cada comunidad de propietarios de la situación económica y administrativa.