viernes, 28 de febrero de 2014

Administrador de fincas

Modelo de gestión de aff-asesoria:

1.         Gestión global y visión a largo plazo
Optimización del gasto y adecuada gestión de la morosidad, coadyuvando a la perfecta convivencia

2.         Cualificación profesional
Equipo cualificado de profesionales que operan en diversos campos: abogados, economistas, arquitectos… capaces de atender y resolver cualquier necesidad de las comunidades de propietarios

3.         Proximidad, anticipación y dinamismo
Atendemos y solucionamos los problemas de la comunidad de forma inmediata: respondemos las necesidades de los propietarios las 24 horas del día y los 365 días al año

4.         Transparencia y comunicación
Ofrecemos distintas vías de comunicación tales como: blog, Facebook, Twitter, Whatsapp, abiertas a los propietarios para facilitarles información, resolver dudas y solucionar conflictos

5.         Calidad de servicio
Velamos por la calidad del servicio: evaluamos periódicamente el estado de la finca, la actividad de los proveedores y el resultado de los trabajos en caso de obras de mejora

6.         Sentido común
Aquello que funciona, se conserva

7.         Proporcionalidad
Honorarios justos, siempre proporcionales al Presupuesto


jueves, 20 de febrero de 2014

Comunidades de vecinos

El ranking de los principales conflictos en el seno de las comunidades de vecinos:

1. Inadecuada llevanza de la contabilidad

Una adecuada administración implica llevar las cuentas al día y de forma totalmente transparente: presentar informes económicos periódicos, presupuestos y liquidaciones anuales.

Nombrar presidente a un propietario deudor con la comunidad suele acarrear problemas de fraude en fincas que carecen de administrador. Ser presidente de una comunidad es obligación de los propietarios cuando les corresponda. No obstante la junta de propietarios, en caso de que haya varios voluntarios, puede nombrar a otro propietario aunque no le corresponda, si el orden establecido condujese a nombrar presidente a un propietario deudor con la comunidad, que en todo caso carecerá de derecho de voto.

2. Problemas de convivencia. Actividades insalubres, delictivas, ruidos, etc. Arts 7 y 9 LPH

Posibles actuaciones: a) localizar el foco del conflicto, b) intentar llegar a un acuerdo amistoso, c) requerir  mediante el envío de Carta certificada e inclusión del problema en el orden del día, d) solicitar ayuda al resto de vecinos para obtener imágenes con el fin de ejercitar denuncia por insalubridad o acto vandálico.

La reiteración de actos vandálicos puede poner de relieve la necesidad de instalar cámaras de vigilancia en zonas comunes. La instalación rondará los 700 €, y su mantenimiento mensual unos 50 €. Puede ser un elemento disuasorio aunque no es la panacea, también puede ser inutilizado por el infractor.

3. Morosidad

Tras la reciente modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el banco que ejecuta la vivienda o el nuevo propietario que la compra, tienen obligación de responder de las deudas pendientes a la comunidad del año en curso y de los tres años anteriores.

Trámites previos (reclamación extrajudicial): a) intentar acuerdo amistoso, b) enviar escrito, y c) averiguar bienes (posible insolvencia). La reclamación judicial, denominada procedimiento monitorio, requiere previamente liquidar las cantidades adeudadas hasta la fecha en el Acta.

Cada vez son más los casos de propietarios que, acuciados por la difícil situación económica, proponen a la comunidad desarrollar la limpieza de las zonas comunes a cambio de reducir su deuda con la comunidad. Los problemas que se plantean aquí son: a) duda del buen trabajo realizado (en especial si no es la actividad principal del deudor), b) problema de sobrecoste: al “sueldo”, que se quedaría la comunidad en pago de la deuda, habría que sumar el alta en Seguridad Social y los productos de limpieza, y c) en caso de no dar de alta, doble problema de responsabilidad de la comunidad, por no dar de alta y por pagar en “B”.


martes, 18 de febrero de 2014

Nueva factura de la luz

La CNMC tiene encima de la mesa el borrador de Real Decreto de la última reforma eléctrica. A partir del 1-abril desaparecen las subastas y se tomará como precio de la energía el que efectivamente haya habido en el mercado eléctrico durante el periodo de consumo del recibo. Según el Gobierno será un sistema más sencillo, más transparente y  que eliminará sobrecostes e intermediarios: estimando una rebaja en la factura del 3%. Sin embargo, imponderables como las condiciones metereológicas, sí pasarán a tener una repercusión directa en la misma.


Se podrá elegir entre a) una factura anual, más cara, pero que evitará la incertidumbre, con un precio cerrado durante 1 año, con compromiso de permanencia eso sí, o b) una factura por horas. Esta factura por horas requerirá un contador digital (que será obligatorio en 2018) y una potencia contratada inferior a 10 KW. Sin contador digital se aplicará el precio medio diario del OMIE (mercado mayorista diario).


Las asociaciones de consumidores advierten de la complejidad de la factura por horas. Las eléctricas aseguran estar preparadas para la desregulación del sector. En términos conceptuales, la potencia pasará de suponer el 35% al 60%, y el consumo, del 65% al 40%, con lo que se trata de beneficiar a las familias. El tramo regulado continuará siendo del 55%.

viernes, 7 de febrero de 2014

Cómo entender la subida de la luz

El recibo

El recibo de la luz se puede dividir en 2 partes: tramo regulado (impuestos y peajes: primas a las renovables, pago de la deuda del déficit, retribución al transporte y distribución y resto de costes) y tramo liberalizado (precio de la energía, que se calcula mediante una subasta trimestral):

Distribución y energía:
Impuestos y subvenciones:
35-40 % Energía (37,5 % según CNMC)
21,8 % Primas a renovables
12,8 % Distribución
20,1 % Impuestos
3,7 % Transporte
6,6 % Resto


El coste

Desde el inicio de la crisis la luz ha subido en España un 63 %. Comparativamente con el resto de Europa, la mayor subida: Chipre 55 %, Irlanda 30 %, Italia 13 %.

El coste de la energía (40 % del recibo de la luz) se fija en una subasta denominada CESUR: Contratos de Energía para Suministros de Último Recurso, que se efectúa cada trimestre (está a debate si pasa a ser mensual) habiéndose celebrado la última el 19 de diciembre de 2013.

El Gobierno, a través de la Secretaría de Estado de Energía, que depende del Ministerio de Industria, Energía y Turismo, fija la cantidad de energía a subastar.

A la subasta acuden entidades financieras y de trading de Europa, grupos especializados en derivados financieros, generadores y comercializadores de energía e inversores, que especulan con el precio. El resultado de esa subasta es el TUR: Tarifa de Último Recurso, ahora llamado Precio Voluntario al Pequeño Consumidor, y al que todos estamos acogidos. Los compradores son las compañías eléctricas, que apenas influyen como vendedoras al consumidor final (CUR: Comerzializadoras de Último Recurso).

La cotización del mercado de futuros, que cotiza permanentemente la expectativa de precio de la energía a largo plazo sí influye en el TUR. En la última subasta la energía subió un 11 %.

La parte fija

La parte fija del recibo, la que se paga independientemente del consumo, acaba de sufrir una subida por parte de Industria supuestamente “para ayudar a familias con hijos“, en detrimento de las viviendas vacías y 2das residencias. La CNMC calcula que esta medida implicará una subida de la luz del 2,3%.

Las asociaciones de consumo advierten que la medida beneficiará a aquellos usuarios con poder adquisitivo, despreocupados por el consumo (con hijos o sin ellos), en detrimento de los usuarios con más problemas para llegar a fin de mes (parados, jubilados).

Dentro de la parte fija: están las subvenciones a las energías renovables y el pago de la deuda del déficit tarifario. Ambas, cuestiones que vienen de lejos y que los sucesivos gobiernos no han sabido atajar.

El déficit tarifario (que actualmente supera los 26.000 millones de euros) es el desajuste que se produce por la diferencia entre costes de producción e ingresos, y generando una deuda de los consumidores con las eléctricas. Las eléctricas la asumen en su balance y es reconocida por el Estado. Según Stc del Tribunal Supremo de 13/12/14: corresponde a las grandes eléctricas soportar el déficit, al ser las "principales protagonistas" y representar la "práctica totalidad" del sector. Esta sentencia se refiere sólo al déficit de 2012.