El
crédito de la Comunidad un Crédito Privilegiado con limites
Se
reconoce una preferencia especial en relación al orden de créditos del artículo
1923 CC, ello quiere que sólo serán
preferentes a los créditos de la comunidad los reconocidos a favor del Estado
(1923.1) y a favor de las aseguradoras (1923.2). A su vez se trata de un crédito
limitado ya que únicamente garantiza dicha preferencia sobre la vivienda o local integrada en la comunidad y no sobre el resto
de los bienes del deudor y en segundo lugar está limitado exclusivamente a la
parte de la anualidad vencida en curso y los tres años naturales inmediatamente
anteriores, como establece el artículo 9.1. e) de la LPH:
”
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir
al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas
imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años
anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del
Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números
3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a
favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto
de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de
marzo.”
Por tanto, si la
deuda fuese superior a dicho importe, el resto del crédito de la comunidad
debería ser calificado como común
y por ello no gozaría de preferencia alguna ni frente a la ejecución hipotecaria
ni frente a ninguna otra ejecución al quedar incluido dicho exceso en el
artículo 1925 CC.
Tal
preferencia se hace efectiva por medio de la tercería de mejor derecho que
regulan los artículos 614 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , lo
que conlleva un procedimiento ordinario frente al ejecutante de otro
procedimiento (la entidad bancaria) y el ejecutado.
Le
permite además a la comunidad beneficiarse de la afección legal que prevé el párrafo 3.1º del art. 9.1.E) LPH que
dispone que "El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad
horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad,
responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la
comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los
anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte
vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural
inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al
cumplimiento de esta obligación". La fecha del cómputo de la afección legal o
diez aquo es la fecha de adjudicación del inmueble por parte de la entidad
financiera o un tercero.
